In un contesto finanziario volatile, i mercati di investimento europei – e in particolare quelli francesi – hanno resistito bene, con volumi d’investimento solidi. Tuttavia, secondo il report Il mercato immobiliare commerciale Europeo, una crescente polarizzazione curato da Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment di La Française Real Estate Managers, il volume annuale nasconde un sensibile rallentamento verso la fine dell’anno. L’inasprimento della politica monetaria da parte delle Banche centrali per frenare la corsa dell’inflazione è accompagnato da un aumento dei tassi d’interesse che ha fatto lievitare i rendimenti immobiliari. Di fronte a questo nuovo contesto, gli investitori hanno adottato un atteggiamento attendista e sono stati estremamente selettivi nel loro posizionamento a partire dall’estate. Tuttavia, il mercato non ha registrato una significativa decompressione generalizzata dei tassi, ma ha invece sperimentato aggiustamenti differenziati in base alla qualità degli asset, alle loro dimensioni, al loro stato di occupazione locativa e al tipo di asset in questione.
Rendimenti da locazione in crescita
Nel 2023, secondo Wallut, i rendimenti da locazione dovrebbero essere il principale impulso alla performance del settore del real estate. In particolare, la crescita dei redditi da locazione sarà trainata da indici di locazione, per lo più correlati all’inflazione, segmenti di mercato in cui la domanda supera l’offerta, miglioramenti dei fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) degli asset per soddisfare i nuovi utilizzi o i più recenti standard normativi. Gli stakeholder che tradizionalmente utilizzano la leva finanziaria saranno probabilmente colpiti dal nuovo clima finanziario, mentre gli investitori ad alto contenuto di capitale potrebbero approfittare di questo scenario per cogliere nuove opportunità.
Portafoglio resiliente
Nel 2023, secondo Wallut, un obiettivo chiave per gli investitori dovrebbe essere quello di sviluppare un portafogli resiliente, continuando a diversificarli a favore di asset alternativi, come sanità e immobili residenziali gestiti, e mercati regionali con un profilo più difensivo. In ogni caso in Europa, il volume degli investimenti immobiliari commerciali nel 2022 ammontava a quasi 245 miliardi di euro a fine dicembre 2022, guidati da Regno Unito, Germania e Francia con rispettivamente 58, 52 e 29 miliardi di euro. Il volume degli investimenti è marginalmente in calo (-4%) su base annua a causa di un quarto trimestre particolarmente fiacco. Come spiega Wallut, gli investitori hanno adottato un approccio decisamente attendista, a causa della mancanza di convergenza tra venditori e acquirenti sui prezzi e in particolare per le classi di attività in cui i rendimenti erano ai minimi. Di conseguenza, i segmenti uffici e logistica hanno registrato una diminuzione dei volumi di investimento rispettivamente del -14% e del -7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Gli asset di diversificazione e retail hanno invece registrato un aumento del 23% e del 2%. Il calo del volume complessivo degli investimenti in Europa nasconde tendenze contrastanti a livello di singoli Paesi: il calo significativo in Germania (-17%) e nel Regno Unito (-5%) nasconde un leggero aumento del volume in Francia (+2%) e incrementi più marcati in Belgio (+115%), Spagna (+35%) e Irlanda (+20%).
Decompressione delle rendite degli uffici
La tendenza al rialzo dei rendimenti immobiliari ha subìto un’accelerazione in Europa nel quarto trimestre, a causa di ulteriori aumenti dei tassi e dei costi di finanziamento. La Germania ne è un buon esempio, con il costo del finanziamento di asset di buona qualità passato da meno dell’1,25% a gennaio 2022 a più del 4% a fine 2022, il livello più alto dal 2011. La decompression05e dei rendimenti varia a seconda del mercato. I rendimenti degli uffici in Germania mostrano la maggiore decompressione, oltre 100 punti base (bps) su un periodo di un anno (Amburgo +140 bps; Berlino +105 bps; Francoforte +105 bps; Monaco +105 bps), mentre Dublino ha registrato un aumento di 35 bps, Londra 50 bps e Parigi 65 bps.
La domanda di investimenti rimane sostenuta
Intanto, come evidenzia Wallut, mercati degli uffici in locazione continuano a registrare una domanda sostenuta. La maggior parte dei mercati europei sta vivendo un mercato a due livelli, con un basso numero di posti vacanti che esercita pressione al rialzo sui canoni di locazione nelle zone centrali e un eccesso di offerta nei mercati periferici, dove i canoni di locazione sono in calo. Gli utenti si orientano verso asset di qualità, soprattutto in termini di criteri energetici. Preferiscono sedi centrali che consentano loro di trarre vantaggio dalle nuove modalità di lavoro, di trattenere e attrarre i propri talenti in un mercato del lavoro che rimane teso, migliorando al tempo stesso la propria impronta rispetto alle emissioni di carbonio. In totale, il 2022 ha visto un aumento delle acquisizioni del 9% rispetto all’anno precedente, raggiungendo volumi superiori alla media decennale in mercati come Milano e Amburgo. Tuttavia, alcuni mercati, come Amsterdam, Bruxelles e Francoforte, stanno assistendo a un calo della domanda. Le nuove modalità di lavoro e la conseguente razionalizzazione dei locali adibiti a ufficio stanno determinando un aumento dei tassi di sfitto, in particolare negli asset secondari, con gli utenti che affittano meno nuovi spazi di quelli che si liberano.
Polarizzazione del mercato
Il 2022 ha proseguito la tendenza all’aumento delle conversioni di edifici con cambio di destinazione d’uso. Infatti, il rilascio di locali ritenuti obsoleti per le attività di ultima generazione ha aumentato l’offerta di spazi per uffici second hand. I tassi di sfitto sono in aumento in tutti i mercati europei, anche se la situazione varia molto da Paese a Paese. La Germania continua a mostrare un’offerta controllata o addirittura bassa, mentre paesi periferici come Spagna, Irlanda e Italia hanno tassi di sfitti medi superiori al 10 per cento. La concentrazione della domanda sugli asset di ultima generazione, che soddisfano le nuove destinazioni d’uso e i nuovi standard di consumo energetico, continua a sostenere i redditi da locazione degli asset principali. Allo stesso tempo, i canoni di locazione degli asset secondari sono sottoposti a una pressione al ribasso, sebbene gli asset con un’eccellente accessibilità e canoni di locazione a prezzi competitivi stiano mostrando una certa resistenza. Le esigenze di sostenibilità degli utenti si riflettono sui livelli di affitto. Gli utenti prestano ora particolare attenzione ai costi energetici e al conseguente aumento dei canoni di locazione.
