La pandemia non ha lasciato conseguenze nel turismo mondiale. Entro la prima metà del prossimo anno si supereranno i movimenti registrati nel 2019. Il boom del turismo mondiale non è omogeneo, ma premia l’Europa e i Paesi più stabili. Il boom del turismo impatta in modo positivo sia nel mercato degli alberghi che in settori del tutto nuovi, come la locazione breve. Gli investimenti immobiliari alberghieri mondiali nel 2022 sono lievemente diminuiti (-1,5 per cento rispetto al 2021), raggiungendo i settantadue miliardi di euro, con interesse disomogeneo per localizzazione relativa, ambiti urbani, luoghi di villeggiatura e livello delle strutture. A livello europeo il mercato immobiliare alberghiero è rimasto sostanzialmente stabile, chiudendo il 2022 con un fatturato di 20,5 miliardi di euro (21,2 nel 2021) bloccato dall’aumento dei costi e dalle crescenti preoccupazioni geopolitiche: per l’anno in corso si prevede un valore a 19,5 miliardi, con un aumento a partire dal 2024 (25 miliardi stimati). L’Italia prosegue nel suo trend positivo e chiude il 2022 con un incremento del quaranta per cento del fatturato complessivo, pari a 3,5 miliardi di euro, mentre per il 2024 si attende un riallineamento ai livelli fatti registrare nel 2019.
La sfida di rafforzare le infrastrutture e rinnovare il patrimonio alberghiero
Questi sono alcuni dei dati che emergono dal Rapporto 2023 sul mercato immobiliare alberghiero, che è stato presentato nel corso di Hospitality Forum 2023, organizzato in questi giorni a Milano da Castello SGR (uno dei più importanti investitori in questo segmento) e Scenari Immobiliari. “Il 2023 – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – è iniziato in modo positivo per il mercato immobiliare alberghiero europeo. L’attività degli investitori è aumentata dopo la limitata intensità del 2022, con un incremento delle allocazioni nel comparto, rispetto al primo trimestre dello scorso anno, superiore al quindici per cento che porta a quattro miliardi di euro di patrimonio investito. Tra gli operatori continua a vigere un discreto ottimismo con un livello di sicurezza proporzionale alle caratteristiche del segmento, massimo per il lusso, minimo, ma comunque sufficiente, per le strutture economy”. “La crescita del fatturato generato dal mercato immobiliare alberghiero italiano nel 2022 – dichiara Giampiero Schiavo, CEO di Castello SGR – è senza dubbio un segnale incoraggiante. Vista l’incertezza che caratterizza questo momento storico, è necessario comunque che tutti gli attori del mercato – ognuno nel proprio ruolo – continuino ad impegnarsi soprattutto su due direttrici: rendere maggiormente attrattivo l’intero territorio nazionale, anche attraverso un rafforzamento delle infrastrutture, e continuare a rinnovare il patrimonio alberghiero italiano per essere maggiormente attrattivi sul versante del turismo internazionale”.
Turismo in veloce recupero
Nel corso del 2022 il turismo internazionale globale ha recuperato il 66% dei livelli pre[1]pandemia: a fine anno il numero di turisti che hanno viaggiato all’estero è arrivato a 960 milioni, più del doppio del 2021, anche se ancora il 34% in meno rispetto al 2019. L’Europa, la più grande regione di destinazione al mondo, ha registrato 585 milioni di arrivi nel 2022, raggiungendo quasi l’80 % dei livelli pre[1]pandemia e il 64% degli arrivi globali. In Europa il volume complessivo degli investimenti nel 2022 ha raggiunto i quindici miliardi di euro, con una concentrazione maggiore nella prima metà dell’anno, in diminuzione di circa il 10% sul 2021. Le transazioni relative a strutture ricettive europee hanno interessato alberghi di tutti i segmenti di offerta, con una quota maggioritaria relativa alla classe dei quattro stelle. Le operazioni rilevate negli ultimi diciotto mesi hanno interessato 430 strutture, ripartite in circa 255 transazioni.
Lo stock residenziale in Italia
In Italia il mercato immobiliare alberghiero nel corso del 2022, insieme alle asset class del settore retail, ha mostrato un calo del sette per cento del volume di investimenti rispetto all’anno precedente attestandosi a quota 1,7 miliardi di euro, nonostante un incremento del fatturato complessivo rispetto al 2021. Le ragioni di questo risultato sono riconducibili al concretizzarsi, nel corso della seconda parte dell’anno, dei primi segnali di rallentamento causati dal progressivo rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce e dal conseguente atteggiamento attendista da parte degli investitori. Le allocazioni degli ultimi diciotto mesi hanno riguardato poco più di ottanta strutture ricettive tre stelle (26% circa), quattro stelle (41%) e cinque stelle (32%), rilevate dal mercato. Una parte delle transazioni ha continuato a interessare location consolidate come Milano, Roma e Venezia, mentre le altre hanno agito in città secondarie e ambiti territoriali “periferici” potenzialmente attrattivi ma caratterizzati da fondamentali socioeconomici quasi esclusivamente correlati a forme di turismo stagionalizzato. Lo stock residenziale in Italia ammonta circa 35,4 milioni di unità, parte di esso viene oggi dedicato all’affitto breve per ragioni di svago e di lavoro. Una parte riguarda i bed & breakfast, a livello nazionale il numero di strutture risulta pari a oltre 33 mila unità, una quota riguarda 120 mila appartamenti privati gestiti da società strutturate in maniera professionale mentre la porzione più consistente, 465 mila appartamenti, riguarda immobili di proprietà di privati immessi sul mercato della locazione breve con gestione autonoma.
