Il nord Italia, e in particolare la Città metropolitana di Milano, negli ultimi anni si è trasformata in un laboratorio fertile di progetti e sviluppi di rigenerazione urbana. Particolare attenzione hanno destato le numerose aree industriali dismesse sul territorio, veri vuoti urbani ed elementi di cesura tra i quartieri delle città, oltre che zone ad elevato rischio per la salute di residenti e utenti e dell’ecosistema naturale. L’Osservatorio nazionale sull’innovazione nelle città “La S di ESG, una storia italiana di valore” presentato da Scenari Immobiliari e Dils nel corso dell’INNOVATION FORUM 2023, ha individuato alcune operazioni con caratteristiche dimensionali, funzionali e architettoniche tali da poter essere considerate interventi di rigenerazione urbana, come i progetti di Chorus Life a Bergamo e Porta Nuova, Mind, SeiMilano e LOC – Loreto Open Community nella città di Milano. Quanto emerge dall’analisi su questi progetti è un’attenzione sempre più stringente da parte degli operatori del settore immobiliare verso la comprensione, la quantificazione e il rispetto di tematiche di sostenibilità durante ogni step del processo, dalla progettazione, allo sviluppo fino all’operatività.
L’Indice SROI e gli impatti “non monetizzabili”
Il primo ambito di creazione di valore socio economico per il territorio è collegato all’investimento finanziario messo in campo dai vari stakeholder che genera tre impatti economici e occupazionali: uno diretto, rappresentato dai costi sostenuti direttamente per la costruzione dell’opera e dalle persone impiegate per la realizzazione dei lavori, uno indiretto, rappresentato dalle forniture e subforniture attivate dall’investimento lungo le filiere economiche nazionali e la relativa occupazione attivata e uno indotto, costituito dall’aumento dei consumi delle famiglie per effetto dei redditi pagati ai dipendenti delle imprese coinvolte nei lavori e della quota parte degli stipendi indirettamente attivati presso le imprese coinvolte nella filiera e relativa occupazione innescata. L’indice SROI è, in questi casi, l’unico indicatore utilizzato dalla maggior parte degli operatori immobiliari promotori di iniziative di rigenerazione urbana per quantificare economicamente l’impatto sociale: la capacità di contribuire in maniera sostenibile al miglioramento delle condizioni, non solo economiche, delle persone e delle comunità. Esiste, infatti, un ulteriore impatto, non “monetizzabile”, costituito, per esempio, da progetti educativi per giovani e bambini, programmi per la formazione professionale e l’inserimento nel mondo del lavoro di classi disagiate, progetti di inclusione sociale, eventi culturali e sportivi, tavole rotonde partecipate, workshop e concorsi. A ciò si aggiunge un elevato numero di indicatori di valore il cui impatto sociale è dato principalmente dalla loro presenza fisica, come edifici eco sostenibili, piste ciclabili, percorsi pedonali, accessibilità pubblica, piani terra fruibili dai city users, parchi e aree attrezzate, dotazione di servizi, impiego di tecnologie smart, nuovi modelli abitativi eccetera. Si tratta dunque di progetti molto innovativi, dove l’innovazione ha anche un carattere intellettuale e vuol dire pensare alla comunità e alle generazioni future. In Italia il settore immobiliare raggiunge coefficienti moltiplicativi di attivazione della filiera tra i più elevati, mediamente pari a 3,4 euro ogni singolo euro investito (mentre a Milano si stima sia maggiore e pari a 3,9 euro), di cui le ricadute sociali rappresentano una quota variabile, in relazione alle peculiarità del progetto (dimensioni, funzioni, caratteristiche architettoniche, sostenibilità, ecc.) e del contesto territoriale, economico, immobiliare e sociale di riferimento, stimata tra il 40% e il 60% circa, “monetizzabili mediamente in 1,75 euro ogni singolo euro investito, che salgono a 2 euro a Milano.
