28 Febbraio 2024
spot_img
HomeFINANZAOutlook Usa, Valori immobiliari in contrazione anche nel 2024

Outlook Usa, Valori immobiliari in contrazione anche nel 2024

Secondo Lee Menifee di PGIM Real Estate, il calo del volume delle transazioni del 2023 è il più grave dalla crisi finanziaria globale. E per i prossimi mesi la crescita dei redditi sarà visibile soltanto per i segmenti senior housing, retail e uffici

Il rallentamento dell’economia, unito all’aumento dei tassi di interesse, farà sì che i finanziamenti immobiliari rimangano scarsi, prolungando il calo dei valori e delle attività immobiliari fino al 2024. Sono queste le conclusioni contenute nell’outlook 2024 sul mercato immobiliare americano stilato da Lee Menifee, head of Americas Investment Research di PGIM Real Estate.

Emissione di debito immobiliare il calo

 

Secondo il report i valori immobiliari privati statunitensi sono scesi dell’8,1% nei primi tre trimestri del 2023. La crescita economica ha sorpreso al rialzo, mantenendo positiva la crescita del reddito operativo netto (NOI), ma i tassi di cap immobiliare sono stati messi sotto pressione dal rapido aumento dei tassi di interesse. L’emissione di debito immobiliare scenderà ulteriormente, a causa della crescente cautela degli istituti di credito e del maggiore controllo normativo dopo il fallimento di diverse banche in primavera. La scarsità di debito e il calo dei prezzi contribuiscono a rallentare il volume delle transazioni. Il calo del 60% del volume corretto per l’inflazione è il più grave dalla crisi finanziaria globale. I tassi di capitalizzazione delle valutazioni immobiliari private sono troppo bassi. Il differenziale tra i tassi di cap delle valutazioni private e il tasso esente da rischio è crollato di 50 punti base nel terzo trimestre del 2023, a fronte dell’impennata dei rendimenti del Treasury.

Situazione di stallo tra domanda e offerta

 

Il settore immobiliare è costoso anche rispetto al debito societario. Persiste una situazione di stallo tra domanda e offerta, senza che se ne intraveda la fine. Ad esempio, il differenziale tra i tassi di capitalizzazione delle valutazioni degli appartamenti core e i tassi di capitalizzazione degli appartamenti di classe A stimati per le transazioni è quasi raddoppiato rispetto alla media del periodo 2017-2020. I cali di valore registrati finora in questo ciclo sono dovuti principalmente all’aumento del tasso esente da rischio e alle minori (ma positive) aspettative di crescita del reddito futuro. Rispetto alla maggior parte delle flessioni del settore immobiliare, un NOI positivo sta parzialmente compensando l’impatto negativo dell’aumento dei tassi di capitalizzazione.

Trend positivo per i settori del senior housing

 

Prevediamo una crescita positiva dei ricavi in tutti i settori nei prossimi quattro anni. Avvertiamo una decelerazione nei settori dell’industria, dei magazzini e degli appartamenti, e un miglioramento della crescita dei redditi nei settori del senior housing – le residenze per anziani, del retail e degli uffici. I valori devono ancora scendere del 10% circa. Come di consueto in un rallentamento del real estate, il settore più colpito sarà quello degli uffici. Il segmento necessity-based (retail difensivo, senior housing e alloggi prefabbricati) dovrebbe uscirne relativamente meglio. Rispetto alla crisi finanziaria globale, prevediamo perdite medie di valore inferiori in questo ciclo. Gli uffici sono l’eccezione più evidente.

Buon punto di ingressi per i REIT

 

Il nostro scenario di base prevede una decelerazione della domanda immobiliare e della crescita occupazionale nel 2024, entrambe in rallentamento ben al di sotto del trend, mentre le pressioni dei tassi d’interesse più elevati si propagano nell’economia. Temi di investimento I prezzi dei REIT del settore core incorporano già in gran parte le correzioni di valore della leva finanziaria previste per l’intero ciclo, e alcuni sono già prezzati per la recessione. Con portafogli immobiliari di alta qualità e piena liquidità on demand, i REIT quotati offrono oggi un interessante punto di ingresso. Residenziale Gli Stati Uniti hanno costruito pochi alloggi per quasi un decennio, mentre sono aumentate le nuove famiglie e i millennial, ora adulti, preferiscono le case unifamiliari in zone sub-urbane. Il rapido aumento dei prezzi delle case e la recente impennata dei tassi ipotecari rendono l’affitto un’opzione interessante.

ARTICOLI CORRELATI

IN PRIMO PIANO