“Dopo l’eclatante exploit post pandemico, il mercato immobiliare italiano deve ora fare i conti con uno scenario nuovamente avverso. Il protrarsi degli inopinati eventi bellici, da una parte, la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE, dall’altra, concorrono a delineare un quadro tutt’altro che favorevole per le ambizioni di salvaguardia dei livelli fin qui raggiunti”. E’ questa la sintesi contenuta nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare – Marzo 2023 di Nomisma, presentato in questi giorni, che analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi, ovvero Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona.
Credito bancario più selettivo
In questo scenario il ricorso al credito da parte delle famiglie italiane diventa imprescindibile, anche se questo crescente fabbisogno si scontra inevitabilmente con un orientamento delle politiche di erogazione da parte delle banche più prudente e selettivo, con l’obiettivo di tenere sotto controllo la rischiosità del comparto. Secondo Nomisma, “a rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 – quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari”. Il mutato atteggiamento da parte delle banche inevitabilmente si ripercuote sulla domanda abitativa, la cui dipendenza da mutuo rappresenta un fattore ormai conclamato già da qualche anno per una quota maggioritaria di popolazione. Ne deriva quindi – dopo il biennio 2021-22 – un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento. Un calo che, secondo Nomisma, non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in calo rispetto ai massimi toccati a settembre 2021, ma derivante anche dal repentino irrigidimento dei criteri di selezioni della clientela.
Riduzione anche delle surroghe
Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%). Politiche creditizie più prudenti incidono negativamente sul l’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria. I rischi di ridimensionamenti più significativi dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso e non comportare arretramenti dei valori nominali. Al riguardo Nomisma sottolinea come “la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenta una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase congiunturale in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione inusitatamente elevata che fatica a recedere”.
Prezzi ancora in aumento
Le evidenze emerse dal monitoraggio condotto da Nomisma sulle città intermedie confermano in ogni caso il perdurare di un’intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua), anche se è in corrispondenza dei maggiori mercati che ci si aspetta la comparsa di eventuali segnali recessivi. Nel cluster di mercati analizzati dal rapporto è riscontrabile una certa eterogeneità delle performance dovuta principalmente agli sfasamenti temporali che hanno segnato le fasi di inversione dei cicli immobiliari.
