Nella “tempesta perfetta” navighiamo controvento

di Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari

Come si può andare controvento nella tempesta perfetta scoppiata nel 2022 (guerra in Ucraina, crescita dei prezzi, possibile recessione alle porte, rialzo dei tassi della Banca Centrale Europea) e che realisticamente continuerà nel 2023? I marinai esperti sanno che l’andatura che consente alla barca a vela di risalire il vento si chiama bolina. Significa navigare a zig-zag cercando l’angolo giusto per risalire il vento. Questo angolo è variabile a seconda del tipo di imbarcazione e delle vele. L’immagine è particolarmente adatta a descrivere anche la situazione attuale del settore immobiliare, che è di fronte a una serie di incognite economiche e geopolitiche che si evolvono quasi quotidianamente cambiando le basi sulle quali degli operatori del settore devono elaborare le proprie strategie e gli esperti le proprie previsioni per il futuro.

Per questo il prossimo anno potrebbe anche andare benissimo, sulla scia del rilancio del settore avvenuto dopo la crisi sociale ed economica causata dalla pandemia. Nel mercato italiano stanno lavorando i grandi operatori, nazionali e internazionali, ci sono investimenti un po’ in tutti i settori e c’è, soprattutto, una grande domanda delle famiglie e delle imprese alla ricerca di un miglioramento abitativo, ma anche lavorativo. Quello che è avvenuto negli ultimi due anni non è stato, banalmente, solo il rimbalzo dopo un periodo di crisi, ma è stato un cambiamento strutturale del mercato che continua ad avere ragione di esistere e non verrà interrotto dalle circostanze attuali. Le persone vogliono abitazioni migliori in cui vivere con più spazi all’esterno, più servizi e, magari, una bella vista. Poi, pochi se lo possono permettere, ma questo significa che non ci si accontenta più di soluzioni di ripiego. La situazione è la stessa anche per quanto riguarda gli uffici, dove forse la rivoluzione è ancora più importante: si cercano spazi più grandi e maggiore qualità perché sono diventati indispensabili per mantenere le persone sul posto di lavoro. L’ambiente di lavoro è importante come lo sono diventate le superfici dedicate alla logistica, necessarie per la gestione dell’e-commerce, o la qualità degli spazi commerciali. Insomma, il dopo Covid ha portato a un boom immobiliare di nuove domande che ha trascinato il mercato nel 2021 e per la maggior parte dei primi mesi del 2022.

In questo scenario molto positivo, però, si sono innescati degli elementi negativi, a cominciare dalla guerra in Ucraina fino ad arrivare alla crisi energetica e al rialzo dei tassi d’interesse. Altri fattori negativi, invece, erano già presenti da tempo, come l’inflazione che, nel settore immobiliare, è stata il portato di due fattori coincidenti: il rallentamento della supply chain, che ha provocato la carenza di prodotti, e la nuova domanda di merci e servizi legata al bonus del 110%, che improvvisamente è cresciuta in maniera esponenziale. Questi due fattori hanno fatto schizzare verso l’alto i prezzi dei materiali e le parcelle dei tecnici.

All’inizio dell’anno Scenari immobiliari aveva previsto un buon andamento per il 2022 che abbiamo dovuto ridimensionare nel secondo semestre e oggi ci attendiamo un andamento negativo almeno per il primo trimestre del 2023. Ma le previsioni cambiano, davvero, di settimana in settimana. Un armistizio in Ucraina muterebbe in parte lo scenario. Come lo farebbero un rallentamento dell’inflazione americana, una ripresa della Borsa o il mantenimento di rendimenti bassi sui titoli di Stato. È, soprattutto, l’incertezza che rallenta il mercato immobiliare. Frena le famiglie che hanno paura di dover affrontare tempi difficili e si trovano tassi in rialzo per ottenere l’erogazione di un mutuo. Ma frena anche i grandi operatori che devono fare i conti con il tema del finanziamento bancario, in un momento nel quale gli istituti di credito diventano sempre più prudenti e ci mettono più tempo a erogare prestiti a un settore che alla rilevanza delle cifre in ballo unisce tempi di realizzazione dei progetti – e di ritorni sull’investimento – lunghi.

Sicuramente nel 2023 scenderà il numero delle compravendite di case. Dopo l’eccezionale performance del 2021, Scenari Immobiliare prevede che il 2022 chiuderà già in leggero calo con una diminuzione degli scambi del 5,3 per cento, attestandosi sulle 710 mila compravendite. Per il prossimo anno le previsioni danno una ulteriore discesa che dovrebbe comunque restare inferiore ai sei punti percentuali per circa 670 mila compravendite. Di contro andrà molto bene il mercato dell’affitto perché ancora l’economia per ora cresce e le persone continuano a muoversi. Quest’estate, poi, si è ripreso in maniera significativa il mercato turistico per cui anche le locazioni brevi stanno andando benissimo. Il mercato degli uffici, al momento, non risente dei fattori negativi – perché gli investitori ci sono – ed è supportato dai cambiamenti sui posti di lavoro che continueranno ad essere perseguiti, anche se, magari, un po’ più lentamente.

Continuerà, invece, la crisi progressiva della grande distribuzione, mentre i piccoli negozi, che con il Covid hanno bloccato una discesa che durava da anni, terranno la propria posizione. Vanno benissimo gli alberghi perché c’è una domanda importante che fa registrare anche prezzi in crescita. Ovviamente si tratta di un mercato concentrato nelle grandi città e nelle zone turistiche, ma sta cambiando molto anche l’offerta turistica al mare: i vecchi hotel si trasformano, le colonie diventano un resort e c’è una grande attenzione sul nuovo turismo.

Comunque, il fatturato complessivo del settore immobiliare, dopo una ottima crescita che per fine 2022 si prevede del 9,9 per cento con 139 miliardi di euro, rimarrà positivo anche il prossimo anno ma con un aumento più basso: 6,5 per cento per un volume totale di 148 miliardi di euro, il che ci colloca tuttavia al secondo posto fra i cinque principali mercati immobiliari europei.

Per quanto riguarda le città, Milano, come al solito, è una repubblica a parte. Tutto cresce più o rallenta meno che nel resto dell’Italia. Roma, invece, resta la grande incompiuta dell’immobiliare italiano. È l’unica grande città europea che non è cresciuta in questi anni in termini di prezzi, di mercato, di compravendite. Di conseguenza tutti gli operatori la guardano con interesse. Ma ci sono poche operazioni ed è difficile farle. Scenari Immobiliari ha fatto una comparazione tra i grandi progetti che erano sul mercato dieci anni fa a Milano e a Roma. Nel primo caso sono stati realizzati l’80% di quelli che erano stati messi nero su bianco, nel secondo solo il 40%, ovvero la metà di Milano, soprattutto per problemi relativi all’amministrazione comunale.

I prezzi nel 2023 saliranno ancora a Milano, ma sarà forse l’unica città che registrerà un aumento che seguirà quello del 2022, quando sono cresciuti in media del 5% dell’usato all’8% delle case nuove. Queste ultime continueranno a essere privilegiate rispetto alle prime perché hanno tutte le caratteristiche che ora le persone cercano, a cominciare dai terrazzi e dai servizi. Nel resto d’Italia possiamo ipotizzare una crescita media del 2%, il che significa che le case più belle costeranno un po’ di più, mentre le altre rimarranno ferme ai prezzi dell’anno precedente.