Milano, E’ ancora mercato “toro”

Nella seconda parte del 2022 le quotazioni immobiliari di Milano hanno messo a segno un incremento del 2,5%. Questo è quanto emerso dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa sulla città meneghina. Milano prosegue il suo trend positivo: a livello di prezzi non registra riduzioni dal 2016, anno in cui si sono stabilizzati, per poi incrementare sempre anche durante il periodo della pandemia. Per quanto riguarda le compravendite, a Milano nel 2022 sono state compravendute 28.595 abitazioni residenziali, +6,1% rispetto al 2021.

VARIAZIONE DEI PREZZI (II SEMESTRE 2022 rispetto al I SEMESTRE 2022)

Le zone centrali segnano un recupero dei valori dell’1,1%. Come sempre tiene il segmento di pregio della città che continua a dare risultati interessanti grazie a una domanda sostenuta e a un’offerta limitata. Queste tipologie sono ricercate in zona Moscova dove si toccano valori di 17 mila euro al mq per il nuovo. Parliamo di tagli grandi, oltre 200 mq, possibilmente in edifici di nuova o recentissima costruzione con servizi di portineria h24, accesso diretto ai garage auto, locali comuni come la palestra. Permane comunque l’interesse per gli stabili d’epoca. Si chiedono balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi. Negli ultimi tempi è sempre più importante la presenza di box auto di grandi dimensioni e con possibilità di caricare l’auto elettrica. Prezzi stabili in Porta Romana – Crocetta dove si segnala un mercato rallentato alla luce della maggiore incertezza e dell’aumento dei tassi di interesse, pur registrando un basso ricorso al credito. A rallentare le dinamiche anche i lavori di ristrutturazione, i cui tempi di ultimazione si sono allungati e di conseguenza è più difficile che gli immobili arrivino sul mercato. Sono diminuiti gli investitori, nonostante la vicinanza del futuro Villaggio Olimpico. Si realizzano prevalentemente compravendite di abitazione principale, soprattutto acquisti migliorativi spesso realizzati nella prestigiosa piazza Mondadori e limitrofe dove si toccano punte di 10 mila euro al mq. Quotazioni più contenute in via Crema e via Mantova dove ci sono sia immobili degli anni ’60-’70 sia stabili di ringhiera. Un usato in buono stato quota 6.000 euro al mq. Buon riscontro per il nuovo che si vende intorno a 12.000 euro al mq. Tengono anche le locazioni grazie alle richieste di lavoratori e studenti fuori sede, spesso in arrivo da altre nazioni. Si segnalano locazioni di bilocali di elevato standing, nuovi e arredati, a 1.700 euro al mese.

In controtendenza e con un leggero calo dei valori la zona che si sviluppa intorno a via Paolo Giovio, piazzale Aquileia e limitrofe: la motivazione è, in parte, nell’aumento dei tassi di interesse e, in parte, nella maggiore prudenza da parte dei potenziali acquirenti, soprattutto se stanno acquistando immobili da ristrutturare o con dei “limiti” (assenza di ascensore, spazi esterni). Parliamo di un’area che offre immobili che vanno dai primi anni del 1900 agli anni ’50-’60 e che, da ristrutturare, si vendono intorno a 6.000 euro al mq. Tiene la zona più prestigiosa che va verso Vincenzo Monti. I valori più elevati, oltre 10.000 euro, si toccano per le soluzioni d’epoca in via Mascheroni. In corso Vercelli si arriva a 9.000 euro. Non lontano in piazza Wagner e via Buonarroti si toccano top prices di 8.000 euro. Parliamo di un’area più prestigiosa dove spesso gli acquisti sono realizzati da persone residenti anche se non mancano investitori che comprano per mettere a reddito. Dalla fermata della MM di Buonarroti fino a City Life i prezzi arrivano a 7.000 euro. Non lontano in via Sanzio e in via Colonna prevalgono le abitazioni degli anni ’70 che, in buono stato, hanno valori medi di 6.000 euro. Le quotazioni più basse si toccano in via Bezzi: 5.000 euro. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata soprattutto da lavoratori fuori sede e studenti. Si pagano 1.200-1.500 euro al mese per un bilocale arredato e in buone condizioni. Non ci sono interventi nuovi ma recuperi di uffici a piano strada con cambio d’uso in residenziale. Prezzi di 8.000-10.000 euro al mq.

Con un aumento del 3,5% dei prezzi è la macroarea di Vercelli – Lorenteggio a mettere a segno il rialzo più elevato grazie all’ottimo risultato del mercato intorno a via Washington e al quartiere Baggio. Quest’ultimo registra una forte domanda e un’offerta che si assorbe velocemente, anche se l’aumento dei tassi inizia a farsi sentire sugli acquirenti che fanno mutui significativi, in particolare sulle soluzioni più popolari. A comprare sono quasi sempre residenti ma non mancano famiglie dei quartieri più vicini che si trasferiscono alla ricerca di metrature più generose a prezzi più accessibili. Ci sono diversi interventi di nuova costruzione che vanno da 3.000 a 3.800 euro al mq a seconda della posizione più o meno centrale. La maggioranza delle abitazioni risale agli anni ’60 – ’70 a prezzi medi di 2.500 euro. Si segnala anche una buona domanda per investimento che si indirizza non solo su appartamenti ma anche su negozi da destinare poi a cambio d’uso in residenziale. Nonostante l’abbondante offerta di immobili in locazione presente sul mercato, la domanda è comunque elevata e spesso si trova a fare i conti con canoni richiesti decisamente superiori alla disponibilità di spesa dei potenziali inquilini. A cercare sono giovani coppie, famiglie e lavoratori fuori sede. Per un bilocale si spendono intorno a 700-800 euro al mese.

Buon movimento nella zona intorno alla Stazione di San Cristoforo dove si stanno indirizzando sia acquirenti di prima casa sia investitori che comprano per mettere a reddito e puntano sulla futura riqualificazione dell’area che culminerà con la nascita della metropolitana blu che collegherà la città all’aeroporto di Linate e che prevede anche un ponte ciclo pedonale tra i quartieri Lorenteggio e Ronchetto sul Naviglio. I prezzi vanno da 2.500 a 3.500 euro al mq. Il quartiere a ridosso della Stazione (Piazza Tirana e strade limitrofe) offre prevalentemente immobili ex Aler, già riqualificati nelle loro parti esterne mentre altri sono in fase di abbattimento, migliorando così l’appeal della zona. Diverse le nuove costruzioni presenti: “Terminal Tower” in via Gonin e non lontano “SeiMilano”, interventi che stanno riqualificando tutta l’area. In forte ascesa gli affitti: per un bilocale si spendono intorno a 800 euro al mese.

A seguire la macroarea di Lodi – Corsica (+3,4%) che deve il rialzo dei prezzi all’apertura della metropolitana blu in viale Corsica dove si segnala una domanda di tipo migliorativo da parte di famiglie che si spostano dalle confinanti e più costose corso XXII Marzo e piazza Cinque Giornate. Tra gli acquirenti anche investitori che acquistano, ristrutturano e rivendono. La zona si è sviluppata soprattutto negli anni ’60 e conta soluzioni più signorili nel tratto iniziale di via Sismondi e di via Dall’Ongaro, progettate dall’architetto Muzio e valutate in buono stato 5.000 euro al mq. In viale Corsica i valori scendono a 4.500 euro, mentre su viale Argonne si registra sia offerta di abitazioni private a 4.700 euro sia offerta di abitazioni ex Aler che hanno valori di 4.400 euro. Crescono i prezzi per gli immobili in via Mezzofanti, servita dalla metropolitana: 4.500 euro al mq. Canoni di locazione in salita a seguito della domanda di studenti fuori sede, del Politecnico. Per un bilocale si spendono intorno a 1.000 euro al mese.

Bene l’area che si sviluppa intorno al progetto dell’Ortomercato, uno dei più importanti che cambierà il volto di un’area di Milano. Qui sorgeranno 1.200 alloggi sociali a cui si uniranno i 600 studenti del Campus internazionale IED – Istituto Europeo di Design da 30mila mq (che oggi a Milano ospita 4mila studenti da 110 Paesi del mondo). Un nuovo pezzo di città con 300mila visitatori all’anno, 30mila posti di lavoro per 500 milioni di investimento sull’area e oltre 1.500 posti di lavoro attinenti alle nuove sfide della green economy. La rigenerazione dell’ex Macello si inserisce nel quadrante sud est della città, cuore di consistenti interventi di riqualificazione urbana che si concluderanno con le Olimpiadi del 2026. Le aspettative legate all’intervento in questione stanno portando a un miglioramento dell’area di viale Molise e dintorni (Cesare Lombroso, Cadibona, Monte Velino) dove ci sono prevalentemente immobili di tipologia popolare degli anni ’50-’60 che si scambiano a prezzi medi di 3.000 euro al mq. Stanno arrivando anche investitori che puntano sulla zona, ma sono soprattutto le famiglie ad acquistare. Mercato più signorile in via Cadore dove la bassa offerta e la domanda decisamente elevata portano i prezzi dell’usato intorno a 6.000 euro al mq per i piccoli tagli e 5.000 per i tagli più ampi. Acquistano prevalentemente come abitazione principale. Tra viale Molise e viale Umbria, intorno a piazza Martini, si sviluppa una zona degli anni ’60-‘70 con prezzi di 3.000-4.000 euro. Su viale Umbria i valori si aggirano intorno a 4.500 euro. Altri progetti importanti interessano la zona: la metropolitana blu che è operativa in Dateo e la Beic in Porta Vittoria.

Nel quartiere di Santa Giulia al momento comprano soprattutto coppie giovani. La vicinanza a importanti opere relative alle Olimpiadi e il completamento di “Santa Giulia 2” stanno portando interesse anche da parte di investitori. Saranno edificati circa 400.000 mq per la maggior parte a destinazione residenziale, in aggiunta ai 250.000 già edificati nella zona prospicente alla stazione di Rogoredo. Saranno realizzate anche delle opere urbanistiche e infrastrutturali legate alle Olimpiadi Milano Cortina 2026.  Sarà realizzato uno dei progetti di rigenerazione più estesi d’Europa, che include l’Arena per le Olimpiadi invernali e la nuova tramvia, concepita secondo le tecnologie più innovative e sostenibili. Il progetto complessivo è radicalmente ripensato rispetto a quello originario, con importanti ricadute pubbliche anche un parco di 360.000 mq, servizi locali, scuole dell’obbligo di ogni grado, funzioni di scala internazionale come la nuova Arena e la nuova sede del Conservatorio. Un usato in buone condizioni, costruito nel 2005-2006, costa intorno a 4000-4500 € al mq. Buona la domanda anche sul segmento delle locazioni dove si registra un buon andamento dei canoni: 1000 € al mese per un bilocale e 1200 € al mese per un trilocale. Bene anche Corvetto che vive una fase di riqualificazione grazie anche al trasferimento di diversi uffici del Comune di Milano. Qui acquistano investitori che affittano oppure ristrutturano e poi rivendono.

E sono sempre i lavori di riqualificazione che fanno salire ancora i prezzi nell’area di Bovisa – Sempione (+3,0%). Continuano infatti a crescere i prezzi degli immobili nella zona di piazza Firenze, via Giovanni da Procida e Fiera – Sempione: acquirenti, spesso provenienti da altre regioni, acquistano per vivere oppure per investimento. Uno dei plus è la vicinanza a City Life e la presenza della metropolitana che collega anche con Porta Nuova. Presenti anche investitori che acquistano, ristrutturano e rivendono. Chi non riesce ad acquistare in zona si sposta nelle vicine zone di Portello e Certosa dove ci sono anche delle nuove costruzioni. L’aumento dei costi delle materie prime sta portando ad acquistare soluzioni già in buono stato o ristrutturate. Più difficile vendere i piani bassi. I prezzi vanno da 5.000 euro per le soluzioni usate intorno a via Giovanni da Procida per arrivare a 8.000 euro.