21 Luglio 2024
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L’evoluzione del mercato europeo del Real estate tra rialzo dei tassi e nuove opportunità

Gli investitori istituzionali sempre più attenti alle nuove strategie value-add, greenification e socialità

Il mercato immobiliare italiano ed europeo nel secondo trimestre 2023, secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate mostra per il terzo trimestre consecutivo un andamento negativo: le compravendite sono scese del 16%, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, registrando un allungamento dei tempi di vendita da 5,5 a 5,8 mesi. Questa contrazione deriva direttamente dal rialzo dei tassi di interesse sui mutui, quasi raddoppiati in un anno e oggi a quota 4,31%; non è un caso che la domanda di mutui sia crollata del 33%. La sostenibilità finanziaria dell’acquisto di una casa è di fatto crollata in molti paesi, a causa dell’incremento dei tassi sui mutui, triplicati rispetto al 2021; discesa che non ha ancora toccato il fondo.

Il precedente contesto favorevole a tutti i segmenti di questo mercato sembra essere terminato e, secondo Giambattista Chiarelli, Head of Institutional di Pictet AM, ci si attende che ora sia seguito da un periodo di maggiore incertezza. In particolare, i rendimenti immobiliari nel prossimo decennio vedranno probabilmente una maggiore dispersione, il che dovrebbe offrire anche maggiori opportunità di generare valore a livello globale.

In particolare, l’attuale contesto del mercato residenziale è ideale per realizzare un approccio di investimento Value-Add. In effetti, gli immobili che meglio si adattano a una strategia a valore aggiunto sono generalmente mal gestiti, hanno problemi di locali sfitti o ritardi e gap per quanto riguarda la manutenzione. Una volta identificato l’immobile ‘problematico’, l’investitore intraprende un programma completo di ristrutturazione dell’asset, un vero e proprio cambio strategico, volto a ottenere il massimo valore. L’obiettivo finale è quello di uscire dall’investimento una volta che la proprietà sia stata completamente stabilizzata e il suo valore aumentato in modo significativo.

Oggi le opportunità di investimento nel settore immobiliare si stanno ampliando, in quanto sta cambiando anche la domanda dell’utente finale.

Il settore è in effetti sottoposto a trend destinati a trasformarlo profondamente sia nel breve che nel lungo periodo: la tecnologia, la transizione green, le nuove abitudini sociali acquisite dalla pandemia.

Da un lato, infatti, stiamo vedendo aumentare la richiesta di edifici commerciali e residenziali più efficienti e rispettosi dell’ambiente, mentre dall’altro le nuove tecnologie stanno portando le persone a desiderare ambienti di vita e di lavoro sempre più ibridi. In questo panorama in mutamento i portafogli immobiliari Value-Add offrono senza dubbio un modo per capitalizzare tali opportunità. Questi investimenti, infatti, non solo beneficiano di affitti sicuri e a lungo termine, ma offrono anche il potenziale per aumentare i rendimenti attraverso la ristrutturazione, il riposizionamento o la riqualificazione degli edifici.

La crescente attenzione per le certificazioni di sostenibilità come BREEAM (Building Research Stabiliment Environmental Assessment Method) e LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ha creato un notevole green premium nel mercato del Real estate europeo, in particolar modo nei segmenti degli immobili ad uso uffici e residenziale, ma anche nella logistica e nel settore dell’ospitalità.

Il settore immobiliare svolge oggi un ruolo cruciale per il raggiungimento degli obiettivi net zero, se si pensa che in Europa gli edifici costituiscono il 40% del consumo energetico totale, il 36% delle emissioni di CO2 e più della metà dell’utilizzo di elettricità nella regione; consumi derivanti dal fatto che una buona parte delle strutture presenti sono obsolete (il 40% è stato costruito prima del 1960 e il 90% prima del 1990). Ristrutturare questi immobili è certamente più efficiente che costruirne di nuovi: nel secondo caso, infatti, il processo richiederebbe emissioni di CO2 di tre volte superiori rispetto al primo. Tuttavia, non è la sola spinta del regolatore ad indirizzare il mercato immobiliare Europeo verso un approccio più green, in quanto coloro che investono in edifici con un’elevata certificazione di sostenibilità non solo contribuiscono agli obiettivi ambientali, ma beneficiano anche di costi operativi ridotti grazie al minor consumo energetico e a prezzi di vendita e di affitto più elevati.

Il miglioramento dei dati economici riflette in parte il fatto che un numero crescente di investitori istituzionali investe ora solo in edilizia “verde”, creando così un mercato potenziale per qualsiasi ristrutturazione intrapresa dai fondi “Value-Add”.

Tra i trend di cambiamento in atto nel mercato immobiliare, abbiamo visto anche come la pandemia abbia innescato un crescente disallineamento tra chi affitta gli spazi e chi li utilizza, e tra tipologia di edificio ed esigenze degli occupanti. Gli uffici devono essere più flessibili, orientati ad avere aree comuni più vaste per permettere l’incontro tra persone diverse che frequentano il luogo di lavoro secondo le proprie esigenze. Città medie non lontane dalle capitali (Birmingham, Manchester, Goteborg o Lione) potrebbero in tal senso beneficiare della diffusione dello smart working grazie alla maggiore convenienza che offrono relativamente alle spese di soggiorno, lavoro e viaggio.

Infine, un altro segmento chiave dove poter sfruttare una strategia a valore aggiunto è quello della logistica di supporto all’e-commerce. Una ricerca condotta da CBRE (CBRE Research, CBRE Econometric Advisors) suggerisce che per ogni incremento di 1 miliardo di dollari delle vendite online sono necessari 116.000 metri quadrati di spazi logistici in più, ma anche meno punti vendita al dettaglio (che cambierebbero così destinazione d’uso). Attraverso un processo di ristrutturazione e di gestione attiva delle proprietà immobiliari, investendo in asset core solidi, la strategia Value-Add Real estate può quindi offrire rendimenti interessanti, un flusso di reddito sostenibile, un contributo a lungo termine al miglioramento delle emissioni e un certo grado di protezione dall’inflazione.

Fernanda Rossetti

Fernanda Rossetti
Fernanda Rossetti
Appassionata di New Media, TV, innovazione, multicanalità. MBA, si occupa di Marketing & Content Factory in Economy Group. Ama leggere e scrivere sulle nuove frontiere dei Media e dell'Economia nazionale ed internazionale.
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