25 Giugno 2024
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La città e il retail del domani

I due progetti meneghini Mind e Milano Santa Giulia, il cui sviluppo è seguito da Lendlease, multinazionale del real estate integrato, stanno facendo scuola nel mondo per i loro risvolti sociali, green e di business

Gli edifici assorbono il 40% del consumo di energia, responsabili di circa il 36% delle emissioni di gas a effetto serra: a livello globale quindi l’industria del real estate è fondamentale nella lotta al cambiamento climatico. Non è un caso che la road map Green Building Council (Us Gbc) abbia fissato per il 2050 il target di completa decarbonizzazion20 dell’edilizia nella Ue, settore che rappresenta circa il 12% del Pil dell’Unione. Insieme con Gbc, operatori del settore e istituzioni, hanno lavorato alla definizione di politiche ed azioni volte al raggiungimento di un ambiente costruito pienamente sostenibile. Per esempio puntando alla rigenerazione urbana e alla costruire di nuovi edifici o alla ristrutturare quelli esistenti con materiali e processi a zero impatto ambientale e climatico nell’arco dell’intero ciclo di vita e caratterizzati dall’uso di fonti energetiche rinnovabili. Una strada che ha avuto fra i primi fautori già a partire dal 2021 con obiettivi fissati al 2040, Lendlease, gruppo internazionale di real estate, infrastrutture e rigenerazione di aree urbane, attivo in Italia con due dei progetti di rigenerazione urbana sostenibile, entrambi a Milano, più all’avanguardia al mondo: Mind Milano Innovation District, in corso di realizzazione sull’ex area Expo 2015, e il distretto di Milano Santa Giulia.

Progetti che danno nuova vita e valore a due aree un tempo dismesse della città in un’ottica di economia circolare e di uno sviluppo edile sempre più green, di cui beneficia in modo diretto la comunità locale. Due interventi attorno ai quali si stanno sviluppando ecosistemi virtuosi e molto vivaci anche grazie a nuovi spazi retail e al coinvolgimento di nuovi tenant, con progetti di innovazione che nascono e crescono nel distretto.

Si tratta di due progetti diversi fra loro ma entrambi molto innovativi. «Simili in termini dimensionali, all’incirca un milione di metri quadrati ciascuno, hanno anime diverse, sotto molti punti di vista», spiega Diego Valazza, Business development director di Lendlease su entrambi i progetti. «Mind rappresenta un esperimento ricco di ambiti innovativi, anche per il nostro modo di operare, perché si basa principalmente sul life science – annoverando realtà di spicco in questo settore, tra cui Astrazeneca, Bracco, Rold, Illumina, Fadoi, così come grandi nomi da settori diversi come Abb, Eon e tanti altri – mentre Santa Giulia ha  una connotazione fortemente lifestyle, con una quota residenziale importante, in diverse forme, equilibrata con funzioni di servizio importanti dal punto di vista volumetrico come l’intrattenimento con l’arena multifunzionale e il retail, concepito nella sua funzione sociale originaria, un po’ smarrita negli ultimi tempi, di elemento cioè di attivazione delle comunità».

«Se Santa Giulia», continua il manager, «rappresenta la prima vera espressione di entertainment combinato al mondo retail, Mind appare come una sorta di città della conoscenza aperta alla vita futura, un modello di trasformazione».

Si tratta di un approccio per il quale Milano sta davvero facendo scuola con queste due aree che diventato “città nella città”, aree dismesse che prendono nuova vita, grazie a progetti di rigenerazione urbana dove superfici a uso misto e gli spazi adibiti a retail diventano l’elemento fondamentale e strategico per aggregare la popolazione. «Il retail», sottolinea Valazza, «diventa un punto di incontro tra le persone, un elemento di design, un ingranaggio essenziale nel processo della creazione dell’innovazione. Spingiamo le aziende a non prevedere mense nei loro uffici, affinché il personale possa uscire dalla sede di lavoro e incontrare altre persone per conoscersi, confrontarsi e innescare un processo di evoluzione innovativa, proprio grazie allo spazio retail presente».

Nello specifico, lo spazio retail Westgate del Mind, in fase di realizzazione, ammonterà a un landing di circa 15mila metri quadri con una forte componente di grocery, food & beverage e tutta una serie di servizi per i contigui Ospedale Galeazzi (eccellenza mondiale per le patologie ortopediche e cardiovascolari), Human Technopole, la cittadella dedicata alle scienze della vita, e il campus universitario, sull’Eastgate. Con un impatto non trascurabile in termini di Gla.

«Considerandolo nel suo complesso, possiamo sviluppare da un minimo di 20mila a un massimo di 60mila metri quadrati di superficie retail, a forte incidenza – siamo intorno al 20-25% – di food&beverage», spiega Valazza. «Ad oggi prevediamo circa 35-40mila metri quadri, ma è un numero che tende a crescere, essendo molto richiesto dai tenant in arrivo, e quindi cercheremo di implementarlo il più possibile».

Anche perché su Mind (l’intero progetto prevede un investimento complessivo di 4,5 miliardi di euro, di cui 2,5 privati e 2 pubblici) la popolazione a regime sarà di oltre 60mila persone al giorno. «Una popolazione ben profilata perché un “Minder” su tre è uno studente, e la sola Statale porterà qui tra 20mila e 23mila studenti al giorno; e a questi si aggiungono impiegati, ricercatori, founder e visitatori con necessità e potere di spesa ben diversi da quelli degli studenti», conclude Valazza.

Dell’intero progetto al momento è stato già sviluppato circa il 20% e, considerando Human Technopole, l’Ospedale Galeazzi Sant’Ambrogio, Cascina Triulza e gli oltre 15mila metri quadri del Village (edifici ex Expo rigenerati e rifunzionalizzati, fra cui anche quello che è stato ribattezzato già “Big Theatre”, spazio eventi per oltre 3mila persone su 2mila metri quadri di superficie, che dovrebbe essere aperto a febbraio), attualmente sull’area c’è una presenza stabile di circa 2mila persone che lavorano, studiano e fanno ricerca nel distretto, oltre ai 5mila dell’Ospedale Galeazzi, mentre le aziende che si sono insediate sono ad oggi già circa 40. È attiva già anche una food station gestita dal Consorzio Cafè Solaris con il marchio Vergnano e sono stati siglati gli accordi per l’ingresso di Esselunga, in aggiunta alla palestra di Anytimefitness. «Si tratta di una piccolissima porzione dell’intero progetto che vedrà la luce, per Westgate, alla fine del 2025», spiega Valazza, «mentre nel biennio ’26-’27 pensiamo di poter raggiungere la quasi completezza dell’intero sviluppo di Mind. È un timing ambizioso ma reale, perché la posa per l’avvio del campus c’è già stata e a breve partiremo con la cantierizzazione di Westgate. Alla fine del 2027 avremo già sviluppato le componenti più rilevanti del sito, diciamo dall’80% in su».

Un dinamismo che sta attirando, nonostante lo scenario globale non troppo confortante, le attenzioni dei grandi gruppi nazionali e internazionali, spiega il manager. «A questo, per sostenere l’economia di vicinato, vorremmo aggiungere anche lo sviluppo di un’imprenditorialità più locale, perché non siamo un’isola e vogliamo agire da stimolo per la realizzazione di nuovi format che potrebbero nascere proprio in Mind». Una sorta di “città nella città” aperta h24 tra l’università che opera come centro di ricerca, i 40mila metri quadri di laboratori, lo Human Technopole e l’Ospedale Galeazzi (i cui fruitori provengono per il 30% da fuori regione). Oltre alle startup, le società private che fanno ricerca, gli hotel, la componente dei giovani che è determinante per la parte di svago, in un’area che in pratica confina con il terzo polo fieristico d’Europa, quello di Fiera Milano, che sta trasformando Mind in un importante spazio per eventi, conferenze, grandi manifestazioni, che si traduce in possibilità di allargamento delle potenzialità dello spazio retail.

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