L’immobiliare commerciale continua a fare notizia, con le preoccupazioni che si sono spostate dal costo dei finanziamenti, sulla scia dei rialzi dei tassi d’interesse, ai timori sulla disponibilità di credito per gli immobili, sullo sfondo della crisi bancaria negli Stati Uniti e con le apprensioni che riguardano, in particolare, il settore uffici negli Usa. Ora, nonostante le sfide poste dal contesto macro, i REIT (Real estate investment trusts) globali sono rimasti sostanzialmente invariati da un anno all’altro, riflettendo ancora una volta la nostra convinzione che il mercato dei REIT quotati abbia già rapidamente scontato nel corso del 2022 il repricing, necessario, del settore immobiliare.
Le sfide
Ci sono indubbiamente delle sfide in alcuni settori dell’immobiliare. Una è rappresentata dal mercato statunitense degli uffici che sta affrontando una situazione molto grave con tassi di sfitto che sfiorano il 30% in molte delle principali città gateway, ma questa è un’area del mercato che si può facilmente evitare nel mercato immobiliare quotato. Di contro, altri settori del mercato continuano a dimostrare una crescita molto forte e robusta sia degli utili sia degli affitti.
Leva finanziaria più bassa
Con l’aumento dei costi di finanziamento, inoltre, i REIT quotati possono beneficiare di una leva finanziaria più bassa e di un più ampio accesso ai finanziamenti. Nell’immobiliare quotato, i livelli di leva finanziaria sono molto bassi rispetto allo storico e in termini assoluti: i REIT hanno continuato a dimostrare di avere accesso al debito attraverso i mercati obbligazionari non garantiti (unsecured debt) a spread e prezzi ancora ragionevoli e funzionali ai loro modelli di business.
Crescita di utili e dividendi
L’importanza della resilienza operativa è un altro tema chiaramente destinato a emergere nella prossima fase del ciclo: continuiamo a notare livelli di occupazione degli immobili generalmente molto elevati e un rialzo continuo dei canoni di locazione che, a loro volta, stanno alimentando la crescita degli utili e dei dividendi per gli investitori. Una crescita che per i REIT statunitensi, secondo le previsioni, sarà quest’anno del 5% e che è destinata a continuare anche nel 2024. “I REIT quotati sembrano ben posizionati per una potenziale ripresa, anche alla luce del superamento del ciclo di rialzo dei tassi d’interesse, che potrebbe avvenire il mese prossimo o dopo l’estate. Alla fine di un ciclo di rialzi della Fed, la storia suggerisce che è sempre stato un buon momento per guardare al settore REIT, sia in termini di performance generata in termini assoluti, sia rispetto al più ampio mercato azionario, in particolare in considerazione dell’affidabilità dei flussi di cassa” – ha concluso Guy Barnard, co-responsabile dei titoli azionari immobiliari globali di Janus Henderson.
