26 Maggio 2024
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“Immobile” sì, ma solo di nome

Ogni 10 euro di beni e servizi prodotti nel Paese, un paio arrivano da edilizia, costruzioni e real estate. Merito del dinamismo di imprese, fondi e fornitori di servizi che stanno trasformando il comparto. Ecco come

Quanto pesa il mattone? Poco meno di tre chili e quasi il 20% del Pil italiano. Ogni 10 euro di beni e servizi prodotti nel Paese, un paio arrivano dal settore immobiliare. È tanto, tantissimo. Ancora di più se pensiamo che dieci anni fa il settore pesava la metà: il 10% del nostro prodotto interno lordo. Nel frattempo, all’atavico amore degli italiani per l’immobiliare, si è aggiunto quello più recente degli stranieri, con l’arrivo da oltreconfine di nuovi player internazionali. E la nascita di tutta una serie di servizi – e di opportunità – che nessuno poteva neanche immaginare nel secolo scorso. 

Altro che bolla: l’industria immobiliare italiana ontinua a crescere. Già a fine 2021 il fatturato totale aveva segnato un +11,4 per cento rispetto al 2020 con prospettive per il 2022 di un ulteriore aumento di quasi dieci punti percentuali, arrivando a quota 140 miliardi di euro.

Lo shopping

Un miliardo di euro al mese. Tanto vale in Italia il solo commercial real estate, che poi sarebbe – per dirla in parole povere – la compravendita di proprietà immobiliari destinate a generare un profitto, sia da plusvalenze che da locazione. Nei primi nove mesi di questo 2022, il volume dello shopping – rilevato da Cbre, leader al mondo nella consulenza e negli investimenti in commercial real estate – è stato pari a 9,1 miliardi di euro, in crescita del 60% rispetto allo stesso periodo del 2021. «Il Q3 è stato caratterizzato da un atteggiamento attendista da parte degli investitori core, tuttavia i risultati del terzo trimestre del 2022 sono stati raggiunti grazie a un importante contributo da parte di investitori istituzionali domestici e a grandi operazioni full-equity in mercati prime e principalmente nel settore Uffici», conferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets & A&T High Street Landlord di Cbre Italy. «L’outlook per i volumi di investimento a fine dell’anno resta positivo, con una chiusura attesa sopra i livelli registrati nel 2021. Parallelamente, il deterioramento delle condizioni di accesso al credito sta portando a un ampliamento del gap tra le aspettative di prezzo di venditori e potenziali acquirenti, registrando un trend di repricing, trasversale a tutte le principali asset class, con maggiore impatto su Logistica e Uffici. Questo ha provocato un rallentamento delle operazioni che potrà causare una riduzione dei volumi di investimento nel corso dei primi mesi del 2023». Tradotto: se la riduzione della leva finanziaria sulle nuove operazioni, con l’aumento dei costi di finanziamento, ha pesato soprattutto nell’ultimo trimestre, il terzo quarto dell’anno ha segnato un nuovo record per volume transato per l’asset class uffici, con 1,7 miliardi circa di investimenti per un totale di 3,9 miliardi da inizio anno. Altro che smart working. Anche la Logistica va benone: 600 milioni di investimenti nel Q3, 2,4 miliardi da inizio anno. Di contro – c’è lo zampino dell’e-commerce – rallenta il Retail, 565 milioni di euro da inizio anno. In compenso, con la ripresa dei flussi turistici, è tornata in auge anche l’asset class Hotels, con più miliardo di euro di investimenti da inizio anno e 370 milioni nel trimestre. «L’attività di sviluppo in essere nel settore lusso ed extra lusso e le aperture di catene alberghiere internazionali di questa fascia fanno sperare in una pipeline di investimenti ambiziosa per i prossimi 12/18 mesi», commentano da Cbre. 

E si fanno strada i cosiddetti investimenti Alternative (infrastrutture per le telecomunicazioni, Healthcare, Data Centre), con 95 milioni di euro transati nel trimestre per un totale di 420 milioni da inizio anno e una pipeline consistente, «benché il forte interesse degli investitori sarà ancora chiamato a scontrarsi con una limitata disponibilità di prodotto», sottolinea Cbre.  

Il nuovo che avanza

E il residenziale? Di aree edificabili ce ne sono sempre meno. E quindi è quello che fa più rumore, ma meno volumi. Nel Q3 il transato è stato di 106 milioni di euro, 750 da inizio anno. Intanto, a farsi largo sono nuovi format abitativi. Si chiamano Affordable Housing, declinati nel Multifamily, Student Housing, Senior Living. In pratica il cheap & chic di un mercato – quello abitativo – spesso fuori portata del comune mortale, che richiede nuovi standard e nuove disponibilità. «In quarant’anni non mi era mai successo che a luglio fossimo già in overbooking», conferma Maurizio Carvelli, Ceo di Camplus, che in Italia gestisce 9.000 posti letto tra strutture proprie, proprietà diffusa e asset di fondi immobiliari. «Oggi c’è una fortissima domanda di posti letto che il mercato privato non è in grado di soddisfare. Nel 2022 abbiamo aperto sette nuove residenze e contiamo di aprirne almeno una decina nei prossimi due anni, anche in virtù del Pnrr». All’altro estremo, ci sono gli anziani: «Il Paese invecchia e l’aspettativa di vita si allunga», sottolinea Andrea Mecenero, Ceo di Convivit, joint venture tra Cdp e Gruppo Generali per la gestione di nuove residenze di senior living. «Abbiamo allo studio dei dossier non ancora operativi, ma il format al quale tendenzialmente guardiamo è appunto quello del senior living, strutture abitative nei centri cittadini con servizi in comune, rivolte agli anziani autosufficienti. Un modello innovativo esistente da anni all’estero, che in Italia non ha ancora trovato presenza. Eppure l’Italia è il Paese più longevo al mondo, con il 23% della popolazione che supera i 65 anni di età, che è destinata a diventare il 30% in meno di vent’anni. Il senior living», chiosa Mecenero, «è un modello che deve rompere le barriere culturali e deve partire dai capoluoghi di provincia».

Rallenta il segmento value-add, ovvero quelle operazioni destinate ad aumentare il valore dell’immobile attraverso una riqualificazione. «Colpa della burocrazia, che rallenta il processo di sviluppo», spiega Domenico Cefaly, Ceo di Green Stone, la prima Sicaf (società di investimento a capitale fisso, in questo caso 98 milioni di euro) immobiliare autogestita multi-comparto italiana, soggetta alla normativa sugli Oicr (organismi di investimento collettivo del risparmio) in quanto Fia (fondo d’investimento alternativo) e al contempo Gefia (gestore di Fia (fondi investimento alternativi). «Siamo un fondo di rigenerazione urbana», spiega. Perché in un’Italia tirata su in fretta e furia dal dopoguerra in poi, in gran parte da geometri e senza particolari pianificazioni, diciamo che la qualità non è propriamente il carattere distintivo. «Acquisiamo palazzi o intere aree, attraverso procedure competitive o tramite i broker. «A Milano siamo attivi con 6 progetti di rigenerazione urbana di aree che hanno smesso il proprio ciclo di vita in zone semicentrali e periferiche della città – come lo Scalo Farini, ndr -: li trasformeremo in progetti residenziali. A Roma, dove c’è poca competizione, e assenza di prodotto, ristrutturiamo anche palazzi residenziali». 

«La pandemia ha introdotto nuove esigenze in campo abitativo. E la nuova domanda richiede terrazzi o loggiati, spazi per il fitness, spazi per lo smart working», aggiunge Luisa Crupi, Chief Operating Officer di Abitare Co. Non solo: «Si cerca uno spazio maggiore sia in termini di vivibilità dell’appartamento che in termini di spazi esterni». Peccato – o meno male, a seconda di come la si guardi – che «L’offerta è inferiore alla domanda», spiega Carola Giuseppetti, direttore generale di Sidief (Società Italiana di Iniziative Edilizie e Fondiarie), che a Roma gestisce un’ottantina di palazzi «e se l’offerta spende sul prodotto, la domanda chiede invece i servizi».

Le opportunità del Pnrr 

I nuovi standard di vivibilità richiedono un ripensamento degli oggetti immobiliari “casa”, “ufficio”, “spazi pubblici”. A finanziare la transizione contribuisce il Piano nazionale di ripresa e resilienza. La missione 2 del Pnrr – rivoluzione verde e transizione ecologica – per esempio, include un piano di sostituzione di 195 edifici scolastici obsoleti, per un totale di oltre 410 mila mq, su 48 edifici giudiziari efficientando 290.000 mq. Sul tavolo, ci sono 15,36 miliardi per la sub-missione dell’efficienza energetica e riqualificazione degli edifici, più altri 1,64 miliardi per l’ammodernamento strutturale e tecnologico del patrimonio immobiliare sanitario e 150 milioni per potenziare il fondo nazionale del turismo innescando un effetto leva anche nell’immobiliare. Ma è la missione 5, inclusione e coesione, nella componente “M5C2 – Infrastrutture sociali, famiglie, comunità e terzo settore” che fa esplicito riferimento alla rigenerazione urbana. L’Investimento 2.1, stanzia 3,3 miliardi di euro in investimenti in progetti di rigenerazione urbana, volti a ridurre situazioni di emarginazione e degrado sociale nei comuni con più di 15.000 abitanti, poi ce ne sono altri 2,493 miliardi (e altri 272 milioni contando l’apporto del Fondo di fondi della Bei) per i Piani urbani integrati (Investimento 2.2) dedicati alle periferie delle Città Metropolitane, altri 2,8 con l’Investimento 2.3, il Piqua (Programma innovativo della qualità dell’abitare) con le nuove strutture di edilizia residenziale pubblica, e così via. In tutto, per la rigenerazione urbana il Pnrr stanzia 64,10 miliardi di euro di investimenti diretti, più altri 171,03 miliardi in investimenti indiretti. Un tesoretto a disposizione dei player che sapranno muoversi per tempo e – si auspica – secondo le regole. «Mi piace il termine “rigenerazione”», dice Paolo Signoretti, fondatore di Heliopolis, gruppo trentino attivo attivo in tre aree: quella della rigenerazione urbana tramite la società Supernova, quella dell’efficienza energetica per edifici pubblici e privati con Eletta e quella dello sviluppo di grandi impianti fotovoltaici ed eolici. «Paradossalmente, tra crisi energetica e Pnrr, questa è la tempesta perfetta. Serve solo un cambio di mentalità. Ma siamo attrezzati».

Due pesi, due misure

Il mattone pesa anche nelle tasche dei contribuenti, a prescindere dalla loro personalità giuridica. «A fronte di una pressione fiscale complessiva rimasta sostanzialmente stabile, elevata, ma stabile – era al 43,3% nel 2012 ed è al 43,5% nel 2021 -, il real estate è l’unico settore che ha visto aumentare di circa il 50% il prelievo sulle proprie attività in quello stesso lasso temporale», ha sottolineato Silvia Rovere, presidente di Confindustria Assoimobiliare, con i suoi oltre 170 soci, rappresenta gli operatori e gli investitori istituzionali del real estate attivi in Italia tra Sgr immobiliari, Siiq, fondi immobiliari, istituti bancari, compagnie assicurative, developer italiani e internazionali, società pubbliche che gestiscono grandi patrimoni immobiliari, società dei servizi immobiliari, della consulenza, dei servizi legali e della consulenza al real estate. «A partire dal 2012, con l’introduzione dell’Imu – l’imposta municipale sui patrimoni immobiliari – il prelievo sugli edifici è più che raddoppiato: fino al 2011 era infatti pari a circa 9,5 miliardi all’anno e, nonostante l’imposta sia stata rimossa dall’abitazione principale nel 2013, il prelievo è stato stabilmente superiore ai 20 miliardi di euro l’anno». Ma non c’è solo l’Imu: ci sono anche le imposte sulle transazioni, sui redditi prodotti e sull’Iva«arriviamo a un totale complessivo della tassazione gravante sul settore immobiliare di oltre 40 miliardi di euro all’anno, pari al 9% del totale delle entrate fiscali del Paese (441 miliardi nel 2021)». Il peso di questo carico si è fatto sentire sia sugli investimenti, sia sulle prospettive di modernizzazione del patrimonio immobiliare. Così, ha rimarcato Rovere, «il valore totale degli immobili del nostro Paese, al 2021, risulta ancora inferiore del 13 per cento rispetto ai valori registrati nel 2011. Purtroppo, il nostro è un caso unico in Europa». 

IL PASTICCIACCIO BRUTTO DEL SUPERBONUS

Sostenere il settore delle costruzioni e stimolare la domanda privata: seppure partito con le migliori intenzioni, il generosissimo Superbonus 110% ha spinto al rialzo i costi per le ristrutturazioni ben al di sopra di quanto fosse giustificabile dall’andamento dei costi dei materiali e dell’energia. Assoimmobiliare ha calcolato che gli importi legati agli interventi per le tre tipologie di immobile interessati dalla misura – condomini, edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti – già ad agosto 2021 era rispettivamente del 22,3% (per le abitazioni singole), del 18,8% (per i condomini) e del 13,6% (per le unità funzionalmente indipendenti). Ben di più del tasso di inflazione dell’8%, che include l’impatto della crisi energetica. A ottobre di quest’anno le detrazioni totali a carico dello Stato previste a fine lavori avevano già superato i 60 miliardi di euro. Tante risorse, lamenta Assoimmobiliare, per il solo residenziale, tralasciando il direzionale, il commerciale e tutte le altre destinazioni d’uso ed escludendo tutti gli operatori e gli investitori professionali del risparmio gestito. E se cambiare le regole del gioco durante la partita, come sottolinea il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, creerà non pochi problemi «a famiglie, professionisti e imprese. Per i lavori in condominio, in particolare, le perdite economiche che subiranno i proprietari per far fronte ad impegni già assunti saranno ingenti». Di contro, il rapporto Censis sugli effetti economici, fiscali, occupazionali, energetici e ambientali del Superecobonus evidenzia che per una spesa di 55 miliardi di euro (pari a 60,5 miliardi di detrazioni a carico dello Stato), totalizzata nel periodo agosto 2020-ottobre 2022, il gettito fiscale derivante dalla produzione complessiva attivata nel sistema economico di 42,8 miliardi di euro è pari a circa il 70% del valore delle detrazioni a carico dello Stato. Come dire: quello che una mano dà, l’altra toglie.

IL RISPARMIO GESTITO

Nel 2022 prosegue il buon andamento del risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari e Reits. Con un numero complessivo che supera i 2.200 veicoli (65 in più rispetto al 2021) l’Europa fa registrare un volume complessivo di 1.530 miliardi di euro (+7,3%), raggiungendo un peso sul patrimonio mondiale che sfiora il 35 per cento. Segnali positivi anche in Italia dove sono attivi 605 fondi che detengono direttamente un patrimonio immobiliare che dovrebbe superare i 120 miliardi di euro nel 2022, in aumento del 10,5% sul 2021, per arrivare a 127 miliardi nel 2023 con oltre 630 fondi attivi. Ad attrarre investimenti sono residenziale (affitto, vendita e social housing), uffici e co working, campus tecnologici, Rsa, Gdo e logistica. 

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