di Vincenzo De Tommaso*
Nonostante il 2022 avesse tutti gli elementi per proseguire con l’andamento euforico iniziato l’anno precedente, l’inizio della guerra tra Russia e Ucraina, la crisi energetica, l’aumento del prezzo delle materie prime e l’inflazione galoppante hanno segnato certamente un cambio di ciclo nel mercato immobiliare. Nonostante i dati di fine anno siano positivi, si comincia già a intravedere una certa propensione al rallentamento di alcuni trend che portano a farci prevedere un 2023 più contrastato per il settore.
Comprare e vendere
L’agenda del mercato delle compravendite nel 2023 sarà dettata dai finanziamenti e sarà al centro del dibattito di settore, mediatico e probabilmente politico. Il rialzo dei tassi Bce, che ha inanellato 3 forti rialzi consecutivi, il rapido rialzo del prezzo dell’Euribor, il costo del finanziamento bancario a lungo termine degli ultimi mesi e il suo impatto sui nuovi e vecchi mutuatari influiranno in modo decisivo sul comportamento del settore nel corso del prossimo anno.
• Per il 2023 stimiamo un calo del volume delle operazioni di mutuo per l’acquisto della casa rispetto a quest’anno, anche se sicuramente continueremo a vedere un forte dinamismo nel passaggio da mutui variabili a fissi (tramite surroga o cancellazione e apertura di un nuovo mutuo), che ne attutirà l’impatto. E sebbene le condizioni dei mutui fissi siano diventate molto meno favorevoli, stiamo vedendo anche un aumento dei mutui misti, quale risposta per limitare l’impatto dei recenti – e probabilmente ancora futuri – rialzi dei tassi. Questi costituiranno una valida alternativa per i consumatori anche nel corso del prossimo anno.
• Con queste premesse il 2023 sarà caratterizzato da un calo delle transazioni immobiliari residenziali. Dopo l’eccezionale performance del 2021, si prevede un calo già alla fine di quest’anno con una diminuzione degli scambi che dovrebbero attestarsi intorno alle 700mila unità per calare di altri 9-10 punti percentuali e attestarsi intorno alle 650mila compravendite. L’offerta disponibile di case in vendita sul mercato si stabilizzerà, dopo essere scesa del 10% nell’ultimo anno. I tempi di commercializzazione saranno probabilmente più lunghi e gli acquirenti avranno ancora una volta più opzioni tra cui scegliere. Non sarà un processo omogeneo e le aree con meno domanda se ne accorgeranno prima e con più forza.
• I prezzi delle case hanno registrato una crescita moderata nel 2022 (1,2%), più accentuata nei grandi mercati del nord, come Milano (7,6%) e Bologna (6,9%) ma l’anno si chiuderà positivamente in quasi tutti i grandi centri italiani. Alla luce dell’andamento positivo dei valori dell’ultimo trimestre è improbabile che nei prossimi mesi assisteremo a diffusi ribassi dei prezzi nei grandi mercati. Più probabilmente i prezzi si raffredderanno e prenderanno un percorso stabile.
Mercato degli affitti
Il fattore che segnerà l’evoluzione del mercato degli affitti nel corso del 2023 sarà la mancanza di offerta disponibile.
• Lo stock di alloggi in affitto non ha smesso di diminuire dalla fine della pandemia. Nell’ultimo anno l’offerta è stata ridotta del 43% in Italia, con percentuali più alte nei mercati più dinamici. Mentre la domanda non smette di crescere, l’offerta di alloggi si sta esaurendo senza che ci sia una sostituzione delle case i cui contratti di locazione vanno a scadenza.
• Le ragioni di questa mancata sostituzione si trovano principalmente nell’insicurezza. Da un lato la difficoltà di recuperare velocemente l’abitazione in caso di mancato pagamento o di occupazione, dall’altra parte la tendenza degli affitti brevi o di medio termine per un numero sempre maggiore di famiglie e professionisti alle prese con nuovi stili di vita e un mondo del lavoro sempre più flessibile (smart working; trasferte di lavoro di qualche mese; coppie che cercano un posto dove stare prima di trovare una nuova casa; altre situazioni contingenti).
• Il progressivo restringimento dell’offerta ha provocato tensioni sui prezzi con crescite a doppia cifra nei principali mercati del centro-nord, dove l’alloggio è diventato spesso inaccessibile per le categorie che ne hanno più bisogno come le famiglie più svantaggiate, lavoratori autonomi o single. L’attuale livello dei prezzi insieme all’inflazione riduce le possibilità di pagamento degli inquilini, il che potrebbe congelare i prezzi degli affitti in alcune zone.
• L’aumento dei prezzi ha un effetto diretto sul reddito familiare. La percentuale del reddito familiare necessaria per pagare l’affitto di un’abitazione si è attestata al 27,7% quest’anno. In 15 province italiane la locazione richiede uno sforzo superiore a un terzo del reddito per pagare l’affitto.
*Responsabile ufficio studi di Idealista
