Prendete un fenomeno finanziario in forte espansione come l’equity crowdfunding e riversatelo dentro un mercato “resiliente”, a basso rischio e buoni rendimenti come il real estate. Quel che ne scaturirà è un mix in grado di ingolosire sia investitori desiderosi di diversificare il portafoglio e remunerare velocemente il capitale, sia sviluppatori a caccia delle risorse necessarie a portare avanti progetti immobiliari ad alto impatto tecnologico.
È il crowdfunding immobiliare, signori. Una tipologia di crowdinvesting che apre al collettivo il mercato del real estate e permette di acquisire quote di partecipazione che fruttificano molto prima degli investimenti tradizionali in startup o Pmi.
Come spesso accade in materia di tecnologia applicata alla finanza, questa nuova opportunità di business nasce negli Stati Uniti. Dove il crowdinvesting è una modalità innovativa di investimento che cresce a vista d’occhio già da qualche anno e che, per “l’investitore crowd”, può rappresentare una porta di accesso ai cosiddetti “alternatives”, quegli asset class complessi cioè nei quali rientrano venture capital, private equity e – appunto – real estate.
Si tratta di un nuovo mercato dalle enormi potenzialità che, per ovvie ragioni, ha ancora dimensioni di nicchia. Le università americane – considerate storicamente vere e proprie “best practices” nella gestione dei portafogli – in realtà, su questa asset class, puntano da sempre, allocando fino al 30% del proprio portafoglio per generare rendimenti superiori. Ma, stando a uno studio di Pwc, al di fuori degli investitori istituzionali che allocano, in media, il 25% del portafoglio negli alternative asset, gli “High Net Worth Individual” – i cosiddetti Hnwi, ovvero gli individui ad alto patrimonio netto – destinano solo il 5% del proprio portafoglio mentre i mass affluent appena il 3%. In Europa il gap è ancora più marcato, il che, da un’altra prospettiva però, vuol dire che ci sono grandissimi margini di manovra.
È l’intuizione che ha portato Mamacrowd – la più importante piattaforma italiana per investimenti in equity crowdfunding – a gettarsi a capofitto nel crowdfunding immobiliare. «Mamacrowd è da sempre protagonista negli alternatives, proponendo investimenti nelle asset class del venture capital, del private equity e del real estate – spiega Davide Grossi, da circa un anno head of Real Estate di Mamacrowd – e real estate e crowdinvesting rappresentano un connubio assolutamente vincente».
La ragione principale è, come detto, nel rischio assai contenuto in forza del sottostante immobiliare, l’investimento cioè su un bene reale, tangibile e talmente “resiliente” da registrare, oggi in Italia, transazioni per un valore di 10 miliardi di euro, a dimostrazione che nemmeno il Covid è riuscito a incidere negativamente sul comparto.
«Si tratta di un asset class che ha una bassa correlazione con l’andamento dei mercati finanziari e, a differenza di altre tipologie di investimento, un sottostante reale che rappresenta un elemento di protezione alla volatilità dei mercati ed una copertura verso l’inflazione», puntualizza Grossi, «e poi è una tipologia di investimento che offre rendimenti molto interessanti, nelle operazioni di sviluppo fra il 10 ed il 15% annuo, a fronte di rischi contenuti anche in virtù della liquidation preference che attribuisce agli investitori crowd una seniority superiore rispetto all’equity del promotore». In buona sostanza, gli investitori che aderiscono a una campagna immobiliare su Mamacrowd, in fase di liquidazione, vengono rimborsati per primi, rispetto ad altri investitori.
La rapidità di remunerazione del capitale investito è un altro atout dell’equity crowdfunding che, di norma, secondo i canoni del modello “Buy to sell”, serve a finanziare la costruzione, l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, con l’obiettivo finale di venderlo e trarne un profitto. È lo stesso Report italiano sul Crowdinvesting, il settimo realizzato dall’Osservatorio della School of Management del Politecnico di Milano, a ribadire che i progetti real estate che scelgono l’equity crowdfunding come strumento di finanziamento sono progetti di breve-medio termine che mirano alla riqualificazione o alla realizzazione ex novo di proprietà immobiliari, con successiva cessione.
«Le opportunità di investimento che attualmente stiamo proponendo in piattaforma sono relative a progetti di sviluppo che hanno una durata breve, 18-36 mesi, rendendo l’investimento velocemente liquidabile», aggiunge ancora il capo del Real Estate di Mamacrowd, «e tramite questo tipo di crowdinvesting si apre a tutti la possibilità di partecipare a grosse operazioni, pur investendo cifre contenute. Gli investitori retail possono accedere a progetti non accessibili direttamente che vengono selezionati anche attraverso valutatori terzi e indipendenti. Per ogni opportunità, peraltro, tutte le informazioni sono riportate fin dall’inizio in modo trasparente sulla piattaforma. L’investitore può valutare autonomamente le opportunità di investimento e scegliere in quali investire. Mamacrowd per questo seleziona progetti di professionisti del settore immobiliare con un comprovato track record».
Stando ai numeri di Mamacrowd, l’equity crowdfunding sta dimostrando di essere sempre più uno strumento di investimento alternativo per operazioni inferiori ai 20 milioni di euro che, per taglia, come annota il responsabile del Real Estate «sono poco presidiate dai fondi d’investimento e dai veicoli di cartolarizzazione ma troppo grandi per investitori privati».
Ma i rischi? Possibile che non ce ne siano davvero, rispetto a un progetto di sviluppo immobiliare? «Anche se decisamente più contenuti rispetto agli investimenti in aziende, ce ne sono eccome», ammette Grossi che però poi spiega: «Il primo è sicuramente il rischio urbanistico, cioè la possibilità che la P.A. non autorizzi il progetto o richieda modifiche tali da compromettere l’operazione. Mamacrowd per questo seleziona progetti con iter avanzati e percorsi urbanistici chiari nei tempi e nei modi».
«Altro fattore di rischio è il mercato ma noi valutiamo sempre la corretta stima dei prezzi anche attraverso la broker opinion ed il report valutativo dell’esperto indipendente – prosegue – e anche nel caso di una contrazione dei prezzi di vendita, la liquidazione preferenziale protegge il capitale e il rendimento degli investitori crowd anche di fronte a una, improbabile, diminuzione media del 20%, oltre che dal rischio ritardo dei cantieri. In ultimo, c’è il rischio aumento dei tassi di interesse ma per questo, nell’analisi del business plan valutiamo con attenzione l’Iscr, l’Interest Service Cover Ratio, ossia che i flussi di cassa a copertura del pagamento degli interessi siano sempre capienti anche in condizioni di stress finanziario».
Non è un caso, del resto, che oggi Mamacrowd, con 170 milioni di euro raccolti e più di 184 aziende finanziate, si stia confermando come la piattaforma di crowdfunding immobiliare più affidabile, il partner in grado di mettere in contatto i promotori immobiliari con una community di investitori istituzionali e privati, di supportarli nella campagna marketing e di agire in rapidità nella ricerca di capitali operando in un contesto sicuro vigilato, peraltro, è bene ricordarlo, da Consob.
Alla domanda su quali siano le prospettive future per il settore immobiliare, Grossi ricorda sornione che «il 2021 ha chiuso con 750mila unità transate, per un valore di circa 120 miliardi di euro, di cui 10 miliardi relativi al capital market e rappresenta una grandissima opportunità per gli investitori crowd. In Italia – continua – sono 2.000 miliardi le giacenze sui conti correnti che, con l’inflazione ai tassi odierni, significa una perdita di valore di 200 miliardi all’anno, ben oltre il valore annuo dell’intero mercato immobiliare. Se una parte di questi risparmi fosse allocato negli alternatives, ed in particolare nell’immobiliare, attraverso le piattaforme di crowdfunding, si andrebbe verso una gestione attiva e proficua dei propri risparmi».
Qual è dunque la sfida da affrontare nei prossimi anni? «Far conoscere lo strumento del crowdinvesting educando gli investitori ad una più efficiente gestione dei propri soldi» conclude il responsabile Real Estate di Mamacrowd Grossi.
