Con circa 119mila transazioni, nel 2022 il mercato immobiliare delle otto principali città metropolitane ha registrato una crescita delle compravendite totali (nuovo e usato) del +3% rispetto al 2021. Considerando solo le nuove abitazioni, il settore ha visto un leggero calo del -1,5%, con la punta a Milano (-12,2%). I cali, sia delle compravendite che dell’offerta, sono principalmente imputabili ai ritardi nella partenza e nell’avanzamento di molte iniziative immobiliari avviate quando la pandemia da Covid era in fase di regressione. L’aumento dei costi delle materie prime e soprattutto il rallentamento delle forniture dei materiali ha poi portato a un “buco temporale” posticipando la fine lavori di diverse iniziative, e di conseguenza si sono allungati i tempi di chiusura delle vendite attraverso i rogiti. Secondo l’analisi di Abitare Co., società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze, a essere cresciuto maggiormente è il fatturato totale, ovvero il valore dei beni scambiati fra nuovo e usato, con un incremento di ben 12,7 punti percentuali e un valore che ha superato i 42,9 miliardi di euro, spinto soprattutto da un nuovo e costante aumento dei prezzi di vendita. Nel confronto tra le città, Roma è prima in assoluto per valore (15,8 miliardi), mentre Milano per tasso di crescita del fatturato (+37,2%).
Sul “nuovo” pesano il Covid e l’aumento dei prezzi delle materie prime
Se si considerano esclusivamente le nuove abitazioni, questo segmento di mercato ha visto calare l’offerta di nuove case del -6% sul 2021 (-12,3% a Milano), con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera il 6,9%. Su quest’ultimo aspetto, le uniche due città che si distinguono sono Milano e Roma, rispettivamente con il 14,4% e il 9,7% sul totale composto da nuovo e usato. Sul fronte delle compravendite di nuove abitazioni (-1,5%), le città che hanno chiuso l’anno in territorio negativo sono Milano (-12,2%), Firenze (-11,8%) e Napoli (-9,9%). Tutte le altre hanno invece registrato il segno positivo, con Bologna prima per crescita (+5,2%).
Flettono le vendite, ma salgono i prezzi
Nonostante ci sia stata una flessione sulle vendite, i prezzi medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+4,9% rispetto al 2019), raggiungendo un valore medio generale di 4.475 euro al metro quadrato a Milano e Bologna, rispettivamente +11,9% e +8,4%, che si confermano le città più dinamiche. Il capoluogo lombardo si avvicina ormai ai 7mila euro al metro quadrato (6.700 euro al metro quadrato), seguita da Roma (5.300 euro) e Firenze (5.100 euro).
Cresce la domanda di trilocale
Quali sono stati gli immobili più cercati nel nostro Paese nel 2022? Non si può non evidenziare un cambio di passo da parte della domanda in acquisto in relazione alla metratura degli appartamenti venduti. Come sappiamo, i periodi di lockdown hanno fatto emergere il desiderio da parte delle famiglie di abitare in ambienti più ampi. Nel 2022 la tendenza si è arrestata, probabilmente a causa dell’incremento dei prezzi di vendita, e le abitazioni a partire dai quadrilocali in sù sono calate rispettivamente del 6% (quadrilocali) e del 3% (plurilocali). Il trilocale ha guadagnato sei punti in più rispetto alla quota venduta nel 2021 e anche bilocali e monolocali sono aumentati (rispettivamente del 5% e del 3%) quando l’anno prima erano invece in calo.
