23 Luglio 2024
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Cartolarizzazioni: il mercato tocca i 2,5 miliardi di euro. Quadruplicate le società veicolo in 3 anni

Un'opzione per operazioni di taglio ridotto, medio e grande dimensione

Il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari in Italia sta crescendo. In soli tre anni, il numero di Spv (special purpose vehicle) è aumentato da 12 a 47. Le Spv 7.2 si stanno dimostrando un’opzione sia per operazioni di taglio ridotto, sia per quelle di medio e grande dimensione. Sono questi alcuni dei dati emersi nel corso del convegno RES 4 REvolution, organizzato da Zenith Global, intermediario finanziario nelle operazioni di finanza strutturata su crediti ed immobili, con il contributo scientifico di SDA Bocconi ed in partnership con Deloitte.

Ha spiegato Umberto Rasori, ceo di Zenith Global: “Siamo stati pionieri nel settore delle cartolarizzazioni immobiliari 7.2. Abbiamo perfezionato la prima emissione di titoli Abs sul mercato italiano, a cui hanno fatto seguito numerose operazioni concluse in partnership con i principali operatori italiani ed esteri. Oggi abbiamo una quota di mercato del 60%, con impegni dei sottoscrittori per 1,5 miliardi euro e 27 operazioni in essere su tutte le tipologie di attivo, inclusi gli sviluppi immobiliari.”

“La cartolarizzazione immobiliare – hanno commentato Andrea Beltratti e Alessia Bezzecchi, direttori scientifici del progetto di ricerca real estate securitisation per Zenith Global – è una svolta per il mercato italiano, apportando benefici sia alle aziende che al settore finanziario. Le aziende possono ottimizzare la gestione del portafoglio strumentale liberando liquidità dai propri asset immobiliari utili per reinvestimenti nel core business, senza dover procedere a vendite dirette. Inoltre, la possibilità di frazionare il rischio e di attrarre nuovi investitori aumenta la solidità e la resilienza delle aziende stesse, ottimizzando la redditività degli investimenti”. “Per gli investitori – hanno aggiunto i due direttori scientifici – la cartolarizzazione immobiliare costituisce un’opportunità per evitare un’eccessiva concentrazione in un solo asset, che riduce il trade-off rendimento/rischio, o l’elevata volatilità derivata dalla potenziale diversificazione su più asset quotati. La sfida per gli operatori consiste nell’abbracciare l’innovazione finanziaria, ottimizzando la gestione del patrimonio immobiliare, liberando risorse per nuovi investimenti e proponendo agli investitori strumenti più liquidi senza aumentarne il rischio complessivo”.

“Secondo una nostra recente indagine – ha aggiunto Angela D’Amico, partner di Deloitte financial advisory e real estate sector leader – oltre l’80% degli operatori ha avuto molta difficoltà nell’accedere al credito tradizionale negli ultimi 12-24 mesi. Nonostante lo strumento delle cartolarizzazioni immobiliari sia ancora moderatamente conosciuto, gli operatori ne riconoscono i vantaggi significativi e mantengono alte aspettative. Più di 7 su 10 prevedono che il mercato continui a crescere nel prossimo triennio, nonostante un quadro normativo ritenuto da circa il 40% degli operatori ancora non pienamente consolidato. Oltre la metà degli intervistati riconosce il potenziale innovativo di questo nuovo strumento per attirare nuovi capitali, arricchendo così la gamma di servizi immobiliari offerti al mercato. Il 62% del campione ritiene infatti le SPV 7.2 uno strumento di investimento complementare ai fondi immobiliari”.

Nate con il decreto legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito con modificazioni dall’art. 1 della legge 23 novembre 2001 n. 410, le cartolarizzazioni immobiliari sono uno strumento finanziario che prevede il trasferimento della proprietà di immobili di qualsiasi tipologia in favore di una società veicolo (Spv). Questa società rende disponibile sul mercato obbligazionario titoli rappresentati da flussi di cassa derivanti dalla gestione degli asset acquistabili da investitori.

I vantaggi sono: una governance più snella con una gestione diretta da parte dell’investitore e minori tempi di realizzazione dell’operazione. Inoltre, gli asset e il passivo costituiscono un patrimonio separato e segregato all’interno della società, tutti i proventi derivanti dalla valorizzazione degli attivi immobiliari vengono interamente destinati al rimborso degli obbligazionisti.

Cronaca del convegno e sintesi degli interventi

Il convegno, che si è tenuto presso l’Auditorium Ferrero, ha vistola partecipazione di numerosi relatori:

Giampaolo Gabbi, associate dean of the custom programs corporate and financial institutions division, professor of practice risk management Sda Bocconi, ha illustrato le nuove prospettive del real estate che, da asset tradizionale, sta diventando sempre più un asset finanziario. Da questo punto di vista la cartolarizzazione immobiliare sta contribuendo a modificarne le potenzialità.

Umberto Rasori, ceo di Zenith Global, ha illustrato la genesi della cartolarizzazione immobiliare e la sua evoluzione nel tempo, sottolineando come Zenith Global abbia da subito creduto fortemente in questo strumento divenendone leader di mercato.

È seguito l’intervento di Andrea Beltratti, academic director executive master in Finance, full professor of finance Università Bocconi, che è entrato nel dettaglio del mercato immobiliare, illustrando come la cartolarizzazione immobiliare sia un reale fattore di cambiamento delle logiche di finanziamento del mercato real estate ed analizzando le sfide e le opportunità che questo strumento presenta in termini di investimento finanziario e di diversificazione di portafoglio.

Il discorso sulla cartolarizzazione immobiliare è proseguito con Angela D’Amico, partner di Deloitte financial advisory, real estate sector leader, che è entrata nello specifico dell’evoluzione in atto nel mercato finanziario dell’immobiliare commerciale, fotografando la dimensione e le principali caratteristiche del mercato attuale delle cartolarizzazioni immobiliari ed esaminando i risultati di una survey che ha esplorato la conoscenza dello strumento sul mercato italiano.

Gianmario Verona, Fondazione Romeo ed Enrica Invernizzi, professor of innovation management & past rector Università Bocconi, ha evidenziato come l’innovazione tecnologica crei valore quando integrata nella cultura aziendale – a partire dal top management – e in tutte le dimensioni del business model offrendo al pubblico una view su come ad esempio la digitalizzazione e l’intelligenza artificiale generativa siano fattori abilitanti la creazione di valore sostenibile, sia in termini generali sia nelle sue applicazioni specifiche al mercato finanziario e immobiliare.

Ha concluso Diego Bortot, chief asset management, real estate and servicing di Zenith Global, che ha illustrato la struttura, le caratteristiche e le regole di funzionamento della cartolarizzazione immobiliare, ponendo le premesse per la successiva tavola rotonda.

Il case study

Nel corso della tavola rotonda del convegno RES 4 REvolution moderata da Alessia Bezzecchi, program director executive master in finance (Emf) e Sda associate professor of practice corporate finance & real estate, co-director REInnovation Lab, si sono susseguiti gli interventi di:

Massimiliano Bertolino, amministratore Frontis Nel
Diego Bortot, chief asset management, real estate and servicing Zenith Global
Antonello Cestelli, chief financial officer Coop Alleanza 3.0
Fabio Greco, structured finance Banca Ifis
Federica Scialpi, managing associate Chiomenti
Gennaro Vairo, head of business development Dea Capital real estate sgr

I relatori si sono confrontati raccontando obiettivi e sfide di un’operazione sviluppata su un portafoglio immobiliare da 50 milioni di euro di proprietà di Coop Alleanza 3.0 e acquisito da un veicolo di cartolarizzazione. L’operazione ha visto Zenith Global nel ruolo di master servicer, corporate servicer e asset manager. L’acquisto del portafoglio da parte della Spv è stato finanziato attraverso l’emissione di quattro classi di titoli asset backed (Abs) sottoscritti da Banca Ifis, Coop Alleanza 3.0 e Frontis Npl. Dea Capital real estate sgr ha agito quale advisor nella strutturazione dell’operazione e nella gestione strategica del portafoglio. Mentre Banca Ifis in qualità di Arranger e di Calculation Agent.
Il caso di studio sarà anche oggetto di un paper didattico realizzato da Sda Bocconi.

Cristina Giua
Cristina Giua
Cristina Giua, milanese, classe 1971, giornalista professionista dal 2012. Si è sempre occupata di giornalismo economico, con specializzazione in Finanza, Legal e Real Estate. Ha lavorato per testate come il Sole-24 Ore, Monitorimmobiliare, il Quotidiano Immobiliare. Si è occupata anche di organizzazione di eventi e di ufficio stampa & comunicazione per Fiera Milano e Fondazione ISMU (Istituto Studi sulla Multietnicità) della Regione Lombardia. Laureata in legge, con indirizzo d’impresa, presso l’Università degli Studi di Milano, ha in conseguito, in seguito, un Master in Giornalismo presso l’Università Cattolica di Milano.
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