«Trovo davvero apprezzabile il riferimento al mondo produttivo, ma non deve rimanere una mera etichetta». Lancia un appello al nuovo esecutivo Silvia Rovere. Che non solo è presidente di Assoimmobiliare, l’associazione che rappresenta gli operatori e gli investitori istituzionali del real estate attivi in Italia in capo a Confindustria: alle spalle ha una laurea in Economia e più di vent’anni di esperienza nel private equity e nella finanza immobiliare.
«Le imprese, in questi anni complessi, hanno dimostrato di essere in grado di sostenere la tenuta economica e sociale del Paese. È necessario che il nuovo esecutivo abbia l’ambizione di affrontare riforme di forte impatto», dice a Economy.
«C’è una prospettiva tutta da approfondire di un atteggiamento diverso rispetto alle imprese: almeno, così lascia intendere la scelta di aver inserito il riferimento ad esse nel nome dell’ex ministero dello Sviluppo economico. Pensiamo ad esempio al settore del real estate italiano e di come la leva fiscale possa mobilitare milioni di investimenti nel mercato. Abbiamo avuto un ottimo accoglimento delle proposte lanciate durante la nostra Assemblea Generale, e sono fiduciosa che si possa proseguire in un dialogo proficuo e costruttivo nei prossimi anni».
Dovendo necessariamente scaglionare nel tempo gli auspicabili interventi di riforma, cosa chiedono, prioritariamente, le imprese della filiera immobiliare alla politica?
Il tema della fiscalità è di fondamentale importanza per il nostro settore. Penso alla grande domanda di residenziale in locazione per cui manca un’offerta adeguata: in questo caso, è il disallineamento della normativa Iva rispetto alle best practice europee a disincentivare gli operatori istituzionali a intervenire su questo segmento, che dovrebbe essere la soluzione di investimento privilegiata per fondi pensione, assicurazioni e gestori di capitali pazienti. Inoltre, andrà affrontato il tema di una politica economica per l’efficientamento energetico degli immobili, sul modello di quanto avvenuto per le rinnovabili, attraverso un sistema di incentivi fiscali esteso agli investitori istituzionali e a meccanismi premianti sulla base del livello di prestazione energetica degli edifici, con l’obiettivo di agevolare e incrementare progressivamente la realizzazione di patrimonio immobiliare di Classe A e A+.
La proprietà immobiliare ha un cavallo di battaglia: la riforma della tassazione patrimoniale sugli immobili (mitigazione dell’Imu, flat tax estesa, eccetera). Cosa ne pensa? È d’accordo o è una visione che deve per lo meno essere affiancata ad altri interventi?
La tassazione patrimoniale sugli immobili in Italia è superiore alla media europea e, soprattutto, ha visto crescere questo gettito in un periodo di tempo molto breve, ossia negli ultimi dieci anni. A fronte di una pressione fiscale complessiva rimasta sostanzialmente stabile, elevata, ma stabile – era al 43,3% nel 2012 ed è al 43,5% nel 2021 -, il real estate è l’unico settore che ha visto aumentare di circa il 50 per cento il prelievo sulle proprie attività in quello stesso lasso temporale, che ha avuto un forte impatto sul valore complessivo degli immobili, ancora oggi inferiore rispetto al 2010. Credo sia assolutamente necessario rivedere questo impianto e intervenire su quelle imposte che hanno colpito, in primo luogo, il valore del principale impiego del risparmio degli italiani.
L’indispensabile riqualificazione del patrimonio edilizio nazionale segna il passo, dilaniata com’è tra istanze troppo diverse tra i vari territori. Come perseguire una certa omogenizzazione?
La sostituzione del patrimonio edilizio attraverso demolizioni e ricostruzioni e senza consumo di nuovo suolo è un processo chiave per rinnovare il vetusto patrimonio immobiliare italiano. Per favorire questo tipo di interventi su tutto il territorio nazionale, occorre valutare la possibilità di esentare dall’imponibilità Imu gli immobili oggetto di interventi di rigenerazione o di recupero, o anche attraverso una revisione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali che, specialmente nei territori a minore appetibilità economica, rappresentano un freno eccessivo all’investimento. Inoltre, nell’ottica di estendere le buone pratiche che hanno avuto successo per alcune città italiane, sarebbe utile accogliere, da parte di tutte le amministrazioni locali, il principio dell’indifferenza funzionale della città moderna, in quanto oggi, e sempre più in futuro, è la idoneità edilizio-tecnologica degli edifici a condizionarne la funzione e gli usi, piuttosto che una pianificazione urbanistica rigida e a priori delle destinazioni d’uso, costantemente rimessa in discussione dalla rapida evoluzione della domanda e delle preferenze dei cittadini.
Transizione ecologica e immobiliare: uno dei “temi forti” della sua presidenza. Con segnali inquietanti di rallentamento… Cosa ne pensa?
La transizione ecologica continua a rappresentare una necessità per il futuro, e il settore immobiliare proseguirà nella sua strada di rinnovamento anche su questo tema. Certo, la sostenibilità dev’essere in primo luogo anche economica, e questa è messa a dura prova dall’aumento generalizzato dei prezzi, non solo energetici, ma anche all’impatto sui materiali da costruzione. Nel prossimo futuro vedremo da un lato il consolidamento della domanda di edifici a basso consumo energetico, di cui le famiglie stanno comprendendo i vantaggi sia sulla salute che sul proprio portafoglio. Dall’altro lato, la ripresa degli investimenti volti a sostenere i processi di transizione che, ricordo, non devono solamente seguire gli obiettivi che ci siamo dati in sede europea, ma rispondono ad una logica di sicurezza energetica che non può più essere rimandata.
La rigenerazione urbana presenta nel nostro Paese un profondissimo “real-estate divide”. Non sarebbe ora di chiamarlo con questo nome e affrontare il problema?
Per ridurre quella che chiama “real estate divide” occorre semplificare e favorire gli interventi di rigenerazione urbana che, specialmente per quei territori a minore convenienza economica, devono trovare una collaborazione pubblico-privata per avere successo. La rigenerazione urbana è molto onerosa; sono indispensabili sostegni mirati per rendere possibili le operazioni di rigenerazione urbana nella maggioranza del territorio nazionale, ed evitare che soltanto alcuni contesti locali caratterizzati da maggior ricchezza possano “permettersela”. Non è un caso che la gran maggioranza dei case studies di successo sia stata finora localizzata a Milano, mercato immobiliare più dinamico e di valore in Italia. Inoltre, la rigenerazione urbana necessita di tempo e va supportata non solo economicamente, ma anche attraverso la semplificazione delle procedure. Le tempistiche di approvazione e sviluppo delle operazioni di rigenerazione urbana sono mediamente molto lunghe, rendendo ancora più gravosa e complessa la sostenibilità delle iniziative da un punto di vista economico-finanziario e operativo, soprattutto in contesti territoriali e di mercato meno dinamici e di pregio rispetto a quello di Milano.
VENT’ANNI DI ESPERIENZA NELLA FINANZA IMMOBILIARE
Silvia Rovere è presidente di Assoimmobiliare e nel 2020 ha fondato Sensible Capital Srl.Dal 2003 al 2005 è stata Cfo di Patrimonio dello Stato (Mef), con responsabilità sul programma dei fondi immobiliari pubblici e sugli strumenti di valorizzazione e privatizzazione del patrimonio dello Stato.
In seguito è stata a Londra in qualità di Head of Business Development del Gruppo Aedes e dal 2009 al 2013 è stata direttore generale di Ream Sgr, dove ha portato a termine con successo prima la fase di turnaround e poi il piano triennale di crescita. Ha, inoltre, ricoperto la carica di amministratore delegato di Morgan Stanley Sgr.
Ha contribuito allo sviluppo della finanza socialmente responsabile avendo costituito e gestito due dei primi fondi di social housing in Italia.
Accanto all’attività professionale ha svolto attività accademica e di ricerca per, tra gli altri, il Dipartimento di Economia Politica e il Dipartimento di Diritto Commerciale della Facoltà di Economia di Torino, il Centro L. Einaudi di Torino e il Master di Finanza Immobiliare della Sda Bocconi. È Fellow member di Rics, membro del Comitato Esecutivo di Uli Italia e del Comitato Direttivo di Fondazione Res Pubblica, uno dei più autorevoli think tank italiani.
