12 Luglio 2024
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Femiani (idealista), “La doccia fredda della Bce sui nuovi mutui”

Dopo l’innalzamento dei tassi di interesse del 16 marzo, la simulazione del gruppo idealista mostra un aumento in media del 60 per cento sulle rate a tasso variabile. Il mercato immobiliare resta però vivace

Il 16 marzo la Bce ha confermato la decisione, attesa dal mercato, di alzare nuovamente i tassi di interesse dello 0,5%, portando il tasso base al 3,5 per cento. Quali saranno le conseguenze sul mercato dei mutui? Che cosa succederà a chi ha un mutuo a tasso fisso o variabile? EconomyHub lo ha domandato a Fabio Femiani, responsabile mutui di idealista Italia.

Quanto saliranno ancora i tassi?

Nella riunione del 16 marzo la Bce ha alzato i tassi base di mezzo punto percentuale. L’aumento potrebbe comunque non essere l’ultimo, dato che già in precedenza l’Istituto di Francoforte aveva annunciato “aumenti costanti” dei tassi nel corso dell’anno, sempre con l’obiettivo di riportare l’inflazione al livello soglia del 2 per cento.

Quale sarà l’impatto dell’ultima manovra della Banca centrale sui mutui?

Per chi ha un mutuo a tasso fisso già in essere non cambia nulla. Ma per i nuovi mutui, o per le famiglie che hanno già un mutuo a tasso variabile, questo nuovo rialzo è una doccia fredda a causa dell’aumento che subiranno le rate mensili, che potrebbe mettere in difficoltà le famiglie più esposte. Non dimentichiamo che a marzo di un anno fa l’Euribor a tre mesi era ancora negativo, il che significa che il ricalcolo delle rate comporterà un aumento molto significativo.

Quali saranno le ricadute sul mercato immobiliare?

L’aumento dei tassi di interesse, se non costituirà un evento tale da modificare l’andamento del mercato immobiliare, rappresenterà comunque una sfida per il mercato dei mutui, che deve adattarsi in modo elastico a decisioni di politica monetaria sempre più impegnative. Le misure antinflazione applicate da Francoforte sembrano avere un impatto maggiore sulla capacità economica delle famiglie titolari di un mutuo che non sul mercato immobiliare stesso, che, pur rallentando leggermente rispetto al record del 2022, non parrebbe al momento subire una frenata significativa. Come detto, anche dai nostri dati l’aumento del costo del finanziamento non sta, almeno per il momento, impattando sul mercato immobiliare in maniera così grave come alcuni esperti avevano invece previsto.

Quali conseguenze per il sistema bancario?

Questa situazione rappresenterà comunque una sfida per molti istituti di credito, che dovranno adattarsi e creare delle barriere per evitare una nuova ondata di pignoramenti che potrebbe appesantire anche le stesse istituzioni finanziarie.

In che modo gli aumenti dei tassi influiscono sull’offerta di mutui?

È importante fare un’ulteriore riflessione su come sono composti i tassi di interesse che regolano i finanziamenti. I tassi finiti sono formati da un indice di riferimento (IRS o Euribor) e uno spread che rappresenta in poche parole il guadagno della banca: contrariamente a quanto potrebbe sembrare, questi aumenti dei tassi non si stanno trasferendocon tanta forza sulla componente di spread dei nuovi mutui attualmente offerti. Le banche hanno ancora voglia di continuare a prestare denaro, soprattutto in un mercato dove il rischio di un saldo negativo tra stock e nuovi impieghi è dietro l’angolo e anche per la concorrenza tra gli istituti per attirare i clienti solvibili che continua a essere dura.

Che cosa scegliere tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile?

I mutui a tasso fisso sono ancora i più richiesti, anche se non diminuisce la domanda di mutui misti (variabile con forme di protezione). Allo stesso tempo, da inizio anno, abbiamo avuto una crescita esponenziale delle richieste di surroghe: si tratta ovviamente di vecchi mutui ancora regolati a tasso variabile oppure, in casi minori, di mutui stipulati la scorsa estate da chi aveva scommesso sul variabile, pensando che l’aumento dei tassi fosse solo una congiuntura temporanea.

E quale destino per i mutui a tasso variabile già in essere?

Ipotizzando di aver stipulato un mutuo a tasso variabile, con l’aumento dei tassi Bce è inevitabile aspettarsi un aumento delle rate. Idealista ha simulato il calcolo della rata di un mutuo a tasso variabile da 200mila euro, con tasso calcolato sulla base dell’Euribor a 3 mesi e uno spread dell’1,50 per cento, erogato un anno fa, tre anni fa, cinque anni fa, confrontandolo con un mutuo erogato il 16 marzo. Purtroppo rispetto al 2022, i mutui a tasso variabile hanno registrato in generale un aumento della rata di ben il 60 per cento.

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