25 Giugno 2024
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Modalità “wait and see” per il comparto direzionale

Secondo il report Real Estate Data Hub di Re/Max Italia, nel primo semestre il mercato ha subìto un’importante riduzione degli investimenti. Le performance, la location e la qualità degli immobili impatteranno sempre di più sulla loro commerciabilità

A fronte della significativa ripresa registrata nel 2022 rispetto al 2021, nel primo semestre 2023 il mercato immobiliare direzionale ha subito un’importante riduzione degli investimenti conseguente a diversi fattori macroeconomici, tra cui l’aumento dei costi di costruzione, l’incremento dell’inflazione e dei tassi di interesse. Dati che, però, non sembrano essere particolarmente preoccupanti considerando l’andamento del take-up. Questo quanto emerge dalle analisi riportate nell’ottava edizione di Real Estate DATA HUB, il rapporto realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX sul mercato immobiliare italiano. In particolare, durante il primo semestre 2023 si è registrato un approccio “wait and see” da parte degli operatori. Per i prossimi mesi si prevede che l’atteggiamento conservativo degli investitori possa allentarsi, grazie alla presunta stabilizzazione delle condizioni economiche.

Poca offerta di qualità

 

In generale, si nota una carenza di immobili direzionali di alta qualità. Ciò favorisce la stipula di accordi di pre-locazione per edifici in fase di costruzione o di ristrutturazione, specialmente di pregio, portando a un aumento dei canoni di locazione, soprattutto nelle zone centrali. Come già riscontrato nel corso del 2022, anche il 2023 segna un ritorno del personale all’interno degli uffici. Da qui la crescente attenzione dei tenant per la qualità degli spazi al fine di garantire un elevato comfort ai dipendenti, unitamente a un maggior controllo dei consumi energetici e delle performance degli edifici. A tali necessità si affianca anche la richiesta di spazi in zone centrali o semi-centrali, in cui l’impatto di canoni più elevati è mitigato dalla domanda di superfici più ridotte rispetto al passato. In tale ottica, gli investitori prediligono soluzioni nuove o edifici in corso di ristrutturazione situati in location prime che posseggano certificazione di sostenibilità (es. LEED, BREEAM, WELL) e che rispondano ai più ampi criteri ESG. Caratteristiche che, già nel corso del 2022, hanno determinato una differenziazione tra immobili certificati e non certificati in termini di canoni di locazione e interesse da parte degli investitori. L’attestazione delle performance degli edifici, dunque, impatta sulla commerciabilità degli immobili, insieme a location e qualità.

Previsioni in miglioramento

 

“Al momento gli investimenti core nel mercato direzionale scontano l’alta inflazione e i relativi tassi di interesse sul debito elevati”, commenta Paolo Ranieri, Partner di Avalon. “Pertanto, nel breve risultano percorribili investimenti value added e, solo a seguito della riduzione dei tassi di interesse prevedibile a partire dalla seconda metà del 2024 e verosimilmente consolidata nel 2025, ritorneranno ad essere oggetto di interesse anche gli investimenti core plus e successivamente core. Il segmento sconta, comunque, criticità in relazione a nuovi trend sull’utilizzo non continuativo degli spazi”.

Milano e Roma trascinano il comparto

 

Nel settore direzionale italiano, Milano e Roma si confermano realtà trainanti, con proiezioni positive in termini di attrattività per i lavoratori. Per i restanti mesi del 2023, si prevede una lenta crescita degli investimenti, ancora condizionati dal contesto geopolitico globale. L’attenzione degli investitori sarà rivolta alla ricerca di spazi che rispondano ai criteri di sostenibilità ed efficienza promuovendo un possibile e ulteriore aumento dei canoni di locazione. In particolare, nella città di Milano si è registrato un assorbimento inferiore rispetto al primo semestre 2022, con un decremento delle compravendite, ma in crescita nel secondo trimestre 2023 in cui si rileva un riallineamento al trend storico, rispetto al Q1. Roma mostra un andamento molto positivo in termini di take up, soprattutto grazie a operazioni in location primarie che hanno coinvolto asset di qualità e tenant affidabili. La mappa di calore degli investimenti per la città di Roma evidenzia una certa selettività delle zone di interesse che, nello specifico, sono situate nel centro storico della capitale e nelle aree limitrofe ad Ovest dello stesso, nella zona del quartiere Parioli, all’EUR e nell’area di “Val Melaina”.

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