26 Maggio 2024
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Affitti brevi? La domanda adesso fa crescere il medio-lungo periodo

I dati emersi della ricerca Halldis sui mercati immobiliari di 4 grandi città italiane (Roma, Milano, Firenze e Bologna)

Non solo affitti brevi: anche gli studenti oppure i manager, abituati a viaggiare per lavoro, chiedono al mercato contratti di locazione per soggiorni di medio-lungo periodo. Nel 2023 – un anno che, lo ricordiamo, ha visto la ripresa del turismo nel nostro Paese con oltre 445 mln di presenze, trainate dagli stranieri (quasi 230 mln), superando di otto milioni i livelli record pre-pandemici del 2019 – la richiesta di short-rental è aumenta del 15% e quella di mid-long term del 30%, confermando così la tendenza emersa nel 2022.
A scattare la fotografia è uno studio di Halldis, operatore italiano specializzato in affitti brevi e property management, con un’offerta immobiliare che va dallo short-term a quella di medio e lungo periodo, con un totale di circa 1.200 proprietà gestite tra appartamenti, palazzi e ville in Italia e in Europa. 

Focus sully città italiane

Lo studio ha preso in considerazione un campione di 500 unità abitative distribuite tra Roma, Milano, Firenze e Bologna. Nel settore degli affitti brevi – settore con un giro d’affari di quasi 1,5 mld, 600mila proprietà coinvolte, di cui quasi 120mila gestite da operatori professionali (property manager) – gli immobili destinati a tale formula risultano in crescita in tutte le città italiane: 20mila a Roma (+17%), 18mila Milano (+10%), 10mila Firenze (+21%), 6.700 Venezia (+17%), 3.400 di Bologna (+10%). I dati sono elaborati da Halldis, su fonti Assoturismo-CST, Istat, Scenari Immobiliari, Federalberghi Sociometrica, Comuni di Roma, Milano e Firenze.

Durata e costi medi per soggiorno

Nel dettaglio del campione di Halldis, le prenotazioni per i soggiorni medio-lunghi dal 2022 al 2023 sono passate da 15 a 16 a Bologna, da 47 a 50 a Firenze, da 115 a 146 a Roma e da 150 a 187 a Milano. Da evidenziare la durata media: Milano (78 giorni media), Roma (89), Bologna (110), Firenze (78); durata media che dal 2022 al 2023 si dilata abbastanza nel caso di Bologna (da 61 a 110 giorni). Firenze rimane stabile, mentre diminuisce in modo lieve a Roma (da 99 a 89) e in maniera più sostenuta a Milano (da 103 a 78).
L’ADP (Average Daily Price, prezzo medio giornaliero) registra i seguenti valori: Milano (92 euro), Roma (95 euro), Firenze (98) e Bologna (52 euro). L’indicatore è salito, in modo apprezzabile, a Firenze (da 84 a 98 euro) e a Roma (da 79 a 95 euro); modesto il rialzo a Bologna (da 46 a 52 euro), mentre rimane stabile Milano (da 93 a 92 euro). La tendenza è in continuità con la situazione nell’Ue, che censisce un +0,8% dei prezzi degli affitti nel terzo trimestre 2023 (dati Eurostat), in continuità con il dato dal 2010 al 2023: +22%. Il mercato è condizionato dal forte aumento del costo del denaro e di conseguenza dei tassi di interesse, che rendono molto oneroso acquistare un immobile con un mutuo economicamente sostenibile.

Le dinamiche degli affitti mid-long term

“Le generazioni più giovani – ha spiegato Vincenzo Cella, general manager Halldis – hanno meno propensione all’acquisto della casa perché immaginano un futuro lavorativo meno stanziale, con possibili spostamenti della propria residenza anche a causa di lavori meno duraturi. Le città metropolitane esprimono una maggiore richiesta di affitti medi e lunghi proprio perché offrono più opportunità professionali.
“Spicca Milano – ha segnalato Cella – ma anche città come Roma, Firenze e Bologna sono sotto pressione anche perché alle nuove generazioni del lavoro si affiancano anche professionisti affermati che operano per più mesi all’estero o decidono di abbinare occupazione e piacere (il cosiddetto bleisure, dall’unione di business e leisure) e gli studenti universitari fuori sede. I prezzi per i mid-long term – che, come ogni attività legata alle locazioni, dipendono dalla durata e dai periodi di stagione (alta, media, bassa) – mediamente sono la metà rispetto a quelle brevi, ma – è importante ricordarlo – le differenze possono essere diverse seguendo sempre le regole del mercato”.

Le prospettive di sviluppo degli affitti brevi e di medio lunghi in Italia

“Come property manager – ha detto Michele Diamantini, ceo Halldis – da diversi anni cerchiamo di mettere a fuoco questa domanda, capirne le necessità ed integrarle con quelle tipiche degli short rental (da meno di 30 giorni al fine settimana): chi soggiorna per un periodo medio-lungo apprezza più le comodità degli immobili e delle amenities di chi lo fa per uno breve. In questo senso anche i canali distributivi specializzati come Airbnb diventano partner importanti perché hanno logiche, costi e tempistiche diverse da quelle proprie dei portali per affitti brevi. Il residenziale in affitto in Italia è storicamente una prerogativa dei privati, tuttavia nuovi stili di vita, esigenze abitative e concentrazione nelle grandi città, attraggono sempre più investitori istituzionali. Per questo stiamo assistendo all’esigenza di creare un prodotto moderno che soddisfi le richieste degli utilizzatori e porterà nuovi importanti volumi di investimenti”.
“Il settore – ha proseguito il ceo Diamantini – è in crescita e sta vivendo una fase di organizzazione e miglioramento. L’obbligo per le piattaforme online di operare da sostituti d’imposta, finalmente esecutivo anche per Airbnb (nel 2022 sono stati versati 3,3 miliardi di euro allo Stato con la cedolare secca) è un passaggio di questa migliore regolamentazione, così come la normativa DAC7 e il processo di unificazione dei codici regionali in un unico nazionale CIN”.

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